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[에이전트 노트] 상업용 부동산 위기감 고조

장기화하고 있는 인플레이션과 고금리에 영향으로 상업용 부동산의 위기감이 한층 더 높아지고 있다.   인플레이션에 직접적인 영향을 받고 있는 소규모 자영 업소들의 폐업이 증가하면서 상업용 부동산의 공실률은 이미 높아진 상황이고 고금리 상황에서 재융자를 앞두고 있는 상업용 부동산 소유주들의 경제적 부담은 계속 증가할 것으로 예상된다.   상업용 부동산의 대표적 카테고리 중 다세대 인컴 유닛과 호텔, 창고 부문은 선방하고 있는 반면 산업, 소매 및 사무실 임대 부문은 위기감이 높아지고 있다.   다세대 인컴 유닛 부문은 공실률 변동 없이 임대료도 소폭 상승했다. 매매가격도 동시에 상승하며 상업용 부동산 시장을 주도하고 있고 호텔 분야도 팬데믹 이후 수요가 급반등하고 호텔 가격 또한 인상되어있는 상황으로 강한 회복세를 보이고 있다. 창고 건물 분야 역시 온라인 판매급증으로 이미 장기간 높은 수요로 호황을 이어가고 있으나 상가와 오피스 건물의 경우 소규모 자영업자들의 폐업과 오피스 수요의 급감으로 인해  매우 심각한 상황을 맞고 있다.   무디스 애널리틱스 보고서에 따르면 올해 1분기 미 전체 사무실 공실률은 사상 최고치인 19.8%를 기록한 것으로 알려졌다. 이는 2023년 4분기 19.6%의 종전 최고치에서 0.2%가 더 상승한 것으로 지난 2023년 3분기에 19.2%였던 것을 감안하면 빠른 속도로 계속 상승하고 있는 것으로 판단된다.   남가주 지역 대표적 대도시인 로스앤젤레스 지역의 사무실 공실률은 미 전체 평균치를 훌쩍 넘어섰다. 대표적인 상업용 부동산 회사인 콜리어스(Colliers)에 따르면 1분기 로스앤젤레스 오피스 시장의 공실률은 22.5%로 역대 최고치를 기록했다.   팬데믹이 시작된 2020년 1분기에는 14.3%였던 것과 비교할 때 50% 이상 크게 증가한 것이며 실제로 로스앤젤레스 지역의 5500만 평방스퀘어피트 공간이 올해와 내년 사이에 사무실 임대 계약이 만료되는 것으로 예정되어 있어서 오피스 시장의 공실률은 더 큰 폭으로 증가될것으로 예상된다.   또한 팬데믹 시작된 직원들의 재택근무 시스템의 확산으로 팬데믹 이후에도 사무실 공간을 축소하려는 기업들이 증가하고 있고 직원들 역시 출근과 재택근무를 활용한 하이브리드 방식의 근무형태를 요구하고 있어서 오피스 공간의 감소세는 어쩔 수 없는 트렌드로 자리 잡아 그 감소세는 장기적으로 지속될 것으로 보인다.   여기에 높아진 금리 여파로 인해 사무실 건물 대출 중 재융자나 상환이 힘든 부실 대출 비율이 높은 것으로 알려졌는데 무려 75%에 가까운 오피스 건물들이 공실률 증가와 현금보유 악화 등으로 재융자받기가 힘들 것으로 알려졌다.   상업용 융자의 경우 대부분 5년 상환인 것을 고려할 때 올해 만기가 돌아오는 상업용 부동산 대출 규모는 전체 20%에 해당한다. 그중 오피스 건물의 재융자에 문제가 생겨 채무 불이행으로 이어질 경우 연쇄 금융 위기의 도화선이 될 수 있기 때문에 많은 전문가는 현재 사무실 건물을 담보로 발급된 대출 연체를 가장 많이 우려하고 있다.   경제 연구기관의 한 전문가는 “올해 상업용 부동산 시장 상황이 지난해와 무척 닮아 큰 도전이 예상된다.”고 우려를 했다.   ▶문의:(213)500-5589   (필자의 의견을 충실히 반영하기 위해 가필이나 수정을 하지 않았습니다.)   전홍철 WIN Realty& Properties에이전트 노트 상업용 부동산 상업용 부동산 사무실 공실률 오피스 건물

2024-04-23

3, 4월 남가주 부동산 시장 상황 [ASK미국 부동산-곽재혁 퍼스트팀부동산]

▶문= 3, 4월 남가주 부동산 시장 상황이 궁금합니다.       ▶답= 이자율이 4월 둘째 주부터 다시금 7%대에 돌입하면서 모기지가 최고 시점이었던 작년의 7.83% 수준으로 높아지기 전에 에스크로 오픈 시 이자율을 락하는 비중이 늘고 있습니다. 연준에서 금리 인하의 시기가 불투명해지면서 내년도까지 금리 인하가 불투명하다는 의견과 금리의 인상까지도 전망되면서 모기지 이자율은 당분간은 7%에서 8%대까지 올라갈 수 있다고 조심스러운 전망들이 나오고 있습니다.   캘리포니아의 재정이 1천억 달러 재정흑자 상태에서 불과 2년여 만에 2백억 달러 적자 상태가 되면서 재정적자를 줄이기 위한 주택을 포함한 부동산 소유주들에 대한 각종 세금의 추가 징수가 이루어질 전망입니다. 주택 유지 비용 중 보험에 대한 프리미엄의 증가와 가입의 어려움과 더불어 혜택의 축소가 이루어지고 있고 재산세에 합산해서 징수가 되는 매물 관련 비용도 오렌지 카운티의 경우 매년 $33에서 $66불로 배로 증가가 결정되는 등 각종 주택 유지 비용이 급격히 증가하고 있습니다.   매물은 작년 대비 30% 정도 늘어났고 모기지 이자율의 증가가 지속될수록 시장에 매물의 공급을 가속화할 수 있습니다. 융자 시 필수적으로 바이어가 렌더의 요구로 구입했던 타이틀 보험의 경우 정부 관련 융자는 타이틀보험을 없애거나 일반융자 시 렌더에게 부담시키는 정책이 추진되고 있고 융자회사들 간 인수합병이 늘어나고 있고 소송에 관련되는 대형 융자 브로커 회사들이 급증하고 있습니다.   아직까지는 매물이 지역별로 차등적으로 증가세를 보이고 있고 특히 선호지역들의 경우 매물이 시장에서 바로 소화가 되는 중이지만 상당수는 시장에 장기간 대기 상태로 머물 가능성이 있으며 3월과 4월에 한자리 숫자로 가격이 하락한 지역들이 상당수 늘어났으나 아직은 공통적인 현상은 아니라고 봅니다.   거래의 30%가 아직도 현금으로 거래가 되고 있고 25% 정도의 바이어가 투자가로 구성되어 있고 주택의 가치를 높이기 위한 리모델링 작업과 관련된 융자의 수가 꾸준하게 유지가 되고 있습니다. 특히 남가주의 경우 단독주택의 경우 최대한 좋은 상태를 유지하고 추가 리모델링과 스테이징 그리고 비디오를 통해서 마케팅을 다양하게 활용하고 이전과는 다르게 바이어들의 부동산 샤핑 시 인터넷과 관련 앱들을 전문가 수준으로 도움을 받으면서 빠른 거래의 성사가 가능해지고 있습니다.             기존의 바이어들이 주목하는 시장의 경우 대략 준비된 바이어들이 1주일에서 10일 정도 내에 주택을 실사하고 오퍼를 진행시키고 있으며 3월까지는 남가주 에스크로에 들어간 매물 중 30% 정도는 오버 프라이스로 거래가 되고 있습니다. 앞으로 이자율이 여름까지 계속 오른다면 수요가 높은 지역을 제외한 지역들에서 가격의 하락이 눈에 띄게 나타날 수 있을 것입니다. 또한 높은 이자율로 인해 다운페이를 높이거나 현금거래를 시도하는 비중이 높아질 전망입니다.     ▶문의:(213)663-5392 곽재혁 부동산 중개인/ 미연방세무사 (EA)미국 부동산 곽재혁 퍼스트팀부동산 남가주 부동산 부동산 소유주들

2024-04-23

조지아서 첫 세입자 보호법 제정...7월부터 발효

조지아주에서도 세입자 보호법이 오는 7월부터 시행된다.   브라이언 켐프 조지아 주지사는 22일 세입자의 권리를 규정한 법안(HB 404)에 서명했다. 이에 따라 오는 7월 이후 신규 계약 또는 재계약 세입자들의 권리가 보호된다. 조지아에서 세입자를 보호하는 법 제정은 이번이 처음이다.   이 법이 규정하는 세입자 보호 조항은 크게 3가지. ▷먼저 집주인은 '사람이 살 수 있는 기준'(habitability standard)' 이상으로 임대 주택을 관리할 책임이 있으며 ▷임차인 강제 퇴거 신청 전 세입자에게 최소 3일의 유예기간을 허용해야 한다. 또 ▷보증금은 최대 2개월치의 임대료 이내로 제한된다.   법안 공동발의에 참여한 케이시 카펜터 의원(공화)은 애틀랜타 저널(AJC)에 법 제정에 대해 "세입자들을 위해 올바른 방향으로 나아가는 단계라고 생각한다"고 밝혔다.   조지아는 지금까지 다른 주에 비해 세입자 보호가 허술하다는 비판을 받아왔다. 따라서 법 제정 자체가 큰 소득이지만 여전히 명확한 보호규정이 부족하다는 목소리도 나오고 있다. 구체적으로 사람이 거주 가능한 집 상태가 어떤 수준인지, 어떤 곳에 거주할 수 없는지, 이를 준수하지 않으면 집주인은 어떤 처벌을 받는지 등이 명확하지 않고 다만 '사람 거주에 적합해야 한다'라고만 규정하고 있다.   세입자 보호를 위한 법 제정을 위해 로비활동을 벌였던 엘리자베스 애플리 변호사는 "법 제정이 올바른 방향으로 나아가는 중요한 단계라며 " "‘인간 거주에 적합’이라는 조항을 바탕으로 법원을 통해 조치를 취할 수 있는 새 권한을 부여하는 것"이라고 설명했다.   이 법안은 지난해 의회에 상정됐으나 지난 3월 말 주의회 정기회기 폐회를 앞두고 통과했다. 주 의회 상·하원 의원 중 임대주택 사업자가 많아 법안 통과 과정에서 저항이 적지 않았다.   윤지아 기자조지아 세입자 조지아 세입자 조지아 주지사 법안 통과

2024-04-23

한인타운 콘도 ‘레전시 321’ 분양

새 콘도 매물을 찾기 어려운 LA한인타운에서 ‘레전시 321(Regency 321)’가 분양을 시작한다.     메가 에셋(대표 브라이언 나)이 개발하고, 콜드웰뱅커 윌셔 리얼에스테이트(대표 라이언 오)가 분양을 맡은 레전시 321은 지난 19일 오후 그랜드 오프닝 행사를 열고 본격적인 분양일정에 돌입했다. 분양 마감일은 5월 30일이다.   콘도는 6층 높이로 유닛은 총 38개다. 분양 가격은 2베드, 2배스는 70만~80만 달러 대, 3베드, 3배스는 90만~100만 달러대선이다.     분양을 맡은 콜드웰뱅커 윌셔 리얼에스테이트의 정원 배일리 프로퍼티 매니저는 “LA한인타운에 새 콘도 매물이 거의 없고 위치도 좋아 분양 전부터 구매 문의가 많았다”며 “다운사이징을 원하는 한인 시니어와 한인타운에 거주하려는 젊은 타인종 고객들이 대부분”이라고 말했다.     옥스퍼드 애비뉴와 3가에 위치한 레전시 321은 인근 도보거리에 가주마켓, YMCA, 병원, 우체국 등이 위치해 생활 편의성이 높다.         각층 엘리베이터 프라이빗 엑세스 등 최첨단 안전시설과 하이엔드 피트니스 시설, 프라이빗 바이크 룸, EV 충전소 등 최고 편의시설을 갖췄다.     개발업체인 메가 에셋은 현재 할리우드 인근에서 하이엔드 아파트먼트 개발 공사를 진행하는 등 수많은 LA 인근 개발 프로젝트를 성공적으로 진행했다. 또 레전시 321 콘도 건너편 426 옥스포드 애비뉴에서 또 다른 프로젝트인 비즈니스 코리빙 스페이스 개발을 시작했다. 콘도 분양 및 개발 프로젝트 관련 문의는 (818)321-6373 혹은 roh@cbcwilshire.com으로 연락하면 된다.  이은영 기자한인타운 콘도 분양 마감일 분양 가격 대표 브라이언

2024-04-21

부동산 시장에 ‘훈풍’...매물 늘고 가격 내려

남가주 부동산시장에 다시 온기가 돌고 있다. 매물 증가에 셀러 호가도 내려가고 있기 때문이다.   또 올해 들어서면서 오렌지 및 샌디에이고 카운티를 중심으로 단독주택과 콘도 판매가 증가했다.     주택감정평가 기관인 더글라스 엘리먼의 보고서에 따르면 LA·오렌지·샌디에이고 3개 카운티는 지난 3개월 동안 신규 재고 물량이 증가하고 있다.     업계 관계자들은 남가주 주거용 부동산 시장에서 신규 매물이 주택 판매를 견인하고 예비 주택구입자가 높은 모기지 금리에 어느정도 적응하면서 구매에 나서는 것이 판매 증가에 일조했다고 분석했다.     ▶한인 밀집지역 동향   한인 밀집지역의 주택시장에도 훈풍이 불고 있다. 드림부동산 주택 현황 분석에 따르면 3월 LA한인타운에서 매매된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 수는 전달보다 57%(36채) 급증했다. 단독주택은 전월 대비 33% 많았고 콘도는 20% 늘었다.   드림부동산 케이 박 에이전트는 “실수요자 중심으로 바이어들이 집을 구매하고 있다”면서 “주택 개조를 꺼리면서 손볼 필요가 없는 깔끔하고 시세보다 저렴한 주택이 빨리 팔린다”고 설명했다.     오렌지카운티는 지역에 따라 주택 매매와 매물량에 편차를 보인다. 남승현 리얼티 스퀘어앤드인베스트먼트 대표에 따르면 매물량이 15~20% 정도 증가한 가운데 풀러턴 집코드 92835, 부에나파크 집코드 90621 지역 거래가 활발한 것으로 나타났다.     풀러턴, 어바인 지역의 주택가격이 고공행진하면서 바이어들이 인근 도시인 플래센티아, 터스틴, 레이크포레스트 지역까지 매물을 보고 있다.     EXP 부동산 진홍 브랜치 매니저는 “3월부터 매물이 20%정도 늘었고 오퍼 경쟁도 치열해지고 있다”며 “셀러스마켓이라서 융자 및 감정 컨틴전시를 없애는 것이 유리하다”고 조언했다.     LA북쪽 한인 주거주지인 라크레센타·라카냐다의 매물량은 각각 30채 내외로 크게 변동은 없다.     모니카 안 소사이어티 부동산 대표는 “라크레센타·라카냐다는 3월~7월 부동산 매매가 많은데 올해는 거의 정체”라고 말했다.       ▶셀러 호가 인하   냉각된 남가주 주택시장이 호조를 보이는 것은 주택 리스팅을 하기에 가장 좋은 시기에 진입해서다.     리얼터닷컴의 최근 보고서에 따르면 셀러가 리스팅하기에 가장 좋은 시기는 4월 중순부터다. 이에 맞춰 셀러들이 호가를 내리고 있다는 설명이다.     리얼터닷컴의 수석 애널리스트 해나 존스는 “셀러가 현재 시장에 맞춰 기대치를 조정하고 있다”며 “터무니없이 높은 리스팅 가격을 올리는 셀러들이 눈에 띄게 줄었고 전년보다 매물이 더 많은 상황”이라고 말했다.     셀러 5명 중 1명 이상은 지난 3월 리스팅 가격 인하를 단행했다. 이는 2018년 이후 주택 가격을 내린 셀러 비율로 최고를 기록했다.     가격을 하향 조정한 이유는 오퍼 경쟁에 대한 기대 축소가 주요 원인이다. 리얼터닷컴에 따르면 셀러 중 12%만이 멀티오퍼를 받을 것으로 예상했는데 지난해 27%에 비해 55% 감소한 수치다. 또 호가보다 판매가격이 올라갈 것으로 본 응답자는 15%였다. 이는 지난해 31%의 절반에도 미치지 못했다.     존스는 “셀러들이 호가를 낮추면서 바이어의 기대가와 점점 수렴하고 있다. 매우 낙관적인 상황”이라고 분석했다.     보고서에 따르면 주택 판매를 계획하는 주택소유주는 가족(24%), 더 넓은 공간(23%), 다운사이징(23%), 결혼, 출산 등 삶의 변화(18%) 등을 위해 이사를 계획했다.     ▶매물 증가   3월 신규 매물은 전월 대비 15.5%, 전년 동기 대비 3.7% 증가했지만 팬데믹 이전 수준보다 25.4% 낮다.     총 매물량은 전월과 전년 동월 대비 각각 7%와 12.2% 늘었다.     50개 대도시 중 36개 주택시장에서 재고가 매년 증가했는데 탬파(38%), 댈러스(37%), 올랜도(33.2%)에서 큰 폭으로 증가했다.   주택 판매 기간도 단축되고 있다. 3월 주택 판매에 걸린 평균 기간은 13일이다. 이는 2021년이나 2022년보다 약간 느리지만 팬데믹 이전 21일보다 훨씬 빠르다.     ▶집값과 모기지 변수   계속 오름세를 유지하는 집값과 7%를 넘은 이자율 등이 향후 변수로 떠올랐다.   질로의 3월 주택시장 보고서에 따르면 주택가격이 높은 대도시에서 가격이 빠르게 상승 중이다.     월간 주택가격 상승은 샌호세에서 3.3%로 최고치를 기록했다. 이어 샌프란시스코 2.7%, 시애틀 2.4%, 샌디에이고 2.1%, LA 2% 등을 기록했다. 이들 5개 시장에서 바이어들은 치열한 오퍼 경쟁을 치르고 있다.     질로에 따르면 캘리포니아 주택 위기 여파로 한때 노동자 계층이 거주했던 도시들의 평균 주택 가격도 100만 달러를 넘어섰다.     해당 지역은 플래센티아, 오렌지, 터스틴, 보니타, 세리토스,  샌게이브리엘 지역으로 주택 가격이 12~17% 상승했다.     2023년 캘리포니아 전국 평균 주택 가격은 78만9000달러로 2022년보다 3.1% 증가했다. 평균 주택 가격은 지난 5년 동안 33.5%나 올랐다.     지난 18일 기준 30년 만기 고정 모기지 금리가 올해 들어 처음 7%대로 올랐다. 이은영 기자부동산 매물 남가주 부동산시장 드림부동산 주택 매물 증가

2024-04-21

가주 상업용 부동산 차압 전년비 405% 폭증

가주 상업용 부동산 압류 건수가 가파르게 증가하고 있다.     최근 폭스비즈니스는 부동산 데이터 전문업체 아톰(ATTOM) 보고서를 인용, 3월 전국 상업용 부동산 차압 건수가 625건에 달했다고 보도했다. 지난 2월과 비교하면 6% 증가에 그쳤지만, 전년 동월과 비교하면 117%나 급증한 것이다. 특히 가주의 경우, 187건으로 전월 대비 8% 소폭 감소했지만 전년 동기와 비교하면 405%나 폭증한 것이다. 또 이는 3월 전국 차압 건수의 약 30%를 차지하는 것이다. 보고서에 따르면 가주의 상업용 부동산 압류 건수는 2023년 11월 처음 100건대에 진입했고 그 이후에도 꾸준히 증가세를 보인 것으로 나타났다.     폭증하는 압류 건수의 주요 배경으로는 팬데믹 기간 확장된 재택근무의 안착 및 고금리가 지목됐다.   팬데믹 기간 유예된 상업용 대출 상환 만기가 돌아옴과 동시에 재택근무 적용 확산으로 인한 오피스 수요 감소가 2020년 5월 최저(141건)를 기록했던 압류 건수를 끌어올렸다는 것이다. 또 5.25~5.50%에 머무르는 고금리가 치솟는 모기지 페이먼트에 일조했다고 폭스비즈니스는 분석했다.     한편, 2025년 말 만기인 전국 상업용 부동산 모기지 부채 규모는 약 1조5000억 달러에 이른다. 대출 비용 급증, 엄격해진 신용 심사 기준 및 재택근무 확산에 따른 상업용 부동산 가치 급락에 채무 불이행 위험은 더 가중될 것이라고 폭스비즈니스는 내다봤다.     모기지은행협회(MBA)에 따르면 올해 약 9290억 달러 상당의 상업용 부동산 대출 만기가 도래한다.  서재선 기자 suh.jaesun@koreadaily.com상업용 부동산 상업용 부동산 부동산 데이터 전국 상업용

2024-04-21

애틀랜타 주택 거래량 크게 줄어... 감소폭 전국 2위

애틀랜타 잠정 주택판매 13.6% 감소 감소폭 전국 2번째...모기지 다시 7%   조지아주 애틀랜타의 지난 한달간 주택 거래량이 지난해보다 크게 줄어든 것으로 나타났다.   18일 부동산 서비스업체 레드핀의 발표에 따르면, 최근 한 달간(3월 24일~4월 14일) 애틀랜타 지역 잠정 주택 판매 건수는 작년 같은 시기 대비 13.6% 감소했다. 이는 뉴욕주 나소 카운티(14.9%)에 이어 전국에서 두번째로 높은 감소폭이다.   잠정 판매란 셀러-바이어간 주택 매매계약이 체결됐으나 모기지 대출과 대금 지급 등 거래가 완결되지 않은 상태의 매매를 의미한다. 애틀랜타 비즈니스 크로니클(ABC)은 "잠정 주택 판매량은 향후 주택매매 추이를 가늠해볼 수 있는 지표"라며 "주택 거래가 전국적으로 둔화되는 와중에 애틀랜타 역시 어두운 전망을 보여준다"고 분석했다.   최근의 주택거래 위축은 주택매물 재고량이 증가한 가운데 나타났다는 점에서 전반적 주택경기가 저점으로 향하고 있다는 해석이 지배적이다.    애틀랜타 부동산중개인협회(ARA)는 귀넷, 클레이튼 등 메트로지역 주요 11개 카운티 의 지난달 신규 등록된 매물 7559건을 비롯, 총 주택 매물이 1만 1651채라고 밝혔다. 전년 같은 달 대비 신규 매물은 11%, 전체 매물은 32% 증가한 반면 거래는 15%가 줄었다.   전문가들은 대출 금리 상승이 주택 거래를 위축시키는 가장 큰 요인으로 보고 있다. 모기지업체 프레디맥은 18일 기준 30년 고정금리 주택담보대출의 평균 금리가 7.1%로, 한 주 전보다 0.22%포인트 상승했다고 밝혔다.   지난해 12월 이후 약 4개월여 만에 다시 7%대로 뛰어올랐다. ABC는 애틀랜타 평균 집값이 39만 9005달러를 기준으로 지금 집을 사면 매달 갚아야 하는 모기지만 2630달러에 달한다고 보도했다. 장채원 기자 jang.chaewon@koreadaily.com애틀랜타 주택 고정금리 주택담보대출 주택매물 재고량 주택 매매계약

2024-04-19

모기지 이자율 7% 돌파…전년동기 대비 71bp↑

모기지 금리가 7%를 웃돌며, 주택 가격 부담이 더욱 커지고 있다.     프레디 맥의 최근 데이터에 따르면, 이번 주 30년 고정 모기지 금리는 평균 7.10%로 전주의 6.88%보다 22bp(1bp=0.01%포인트) 상승했다. 이는 전년 동기 평균 모기지 금리 6.39%보다 71bp나 오른 것이다.  그래프 참조   전문가들은 모기지 금리 상승의 이유로▶연방준비제도(Fed)의 금리 인하 지연 가능성 ▶예상보다 높은 3월 소비자물가지수(CPI) ▶국채시장 수익률 상승을 지목했다.     모기지 금리는 연방 재무부의 10년 만기 국채 금리와 연동한다.  지난 17일 CPI발표 후 10년 만기 국채 수익률은 작년 11월 이후 최고 수준인 장중 4.63%를 기록했다.     프레디맥의 샘 카터 수석 이코노미스트는 “모기지 이자율 상승에 속도가 붙으면서 잠재적인 주택 구매자들이 집 장만을 미루거나 취소하고 있다”고 우려했다.   실제로 전국부동산중개인협회(NAR)는 지난달 주택 중간 가격이 39만3500달러로 전년 동월 대비 4.8% 상승했다고 발표했다.   정하은 기자 chung.haeun@koreadaily.com전년동기 이자율 모기지 이자율 전년동기 대비 금리 상승

2024-04-19

주택거래 전월보다 4.3%↓…모기지 금리 반등 여파

모기지 이자율이 반등하면서 주택거래가 3월 들어 전월 대비 감소한 것으로 나타났다.   18일 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 3월 기존주택 매매 건수는 419만 건(계절조정 연율 환산 기준)으로 전월 대비 4.3% 감소했다. 1년 전과 비교해서는 3.7% 줄었다.   주택시장 거래량의 대부분을 차지하는 기존주택 거래량은 지난해 10월 들어 13년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다가 1∼2월 들어 바닥을 찍고 반등하는 듯한 모습을 보인 바 있다.   로런스 윤 NAR 수석이코노미스트는 거래 감소 배경에 대해 “주택거래가 저점에서 반등하고 있음에도 금리가 큰 진전을 보이지 않으면서 거래가 타격을 받았다”라고 설명했다.     국책 모기지 업체 프레디맥에 따르면 30년 고정 모기지 평균 이자율은 지난 11일 6.88%로, 2월 들어 반등 흐름을 보이고 있다.   주택 매매는 통상 거래 종결까지 1∼2개월 이상 소요되는 게 일반적이기 때문에 3월 매매 건수 통계는 지난 1∼2월 구매 결정이 반영된 수치다. 정하은 기자 chung.haeun@koreadaily.com주택거래 전월 주택거래 전월 금리 반등 기존주택 거래량

2024-04-19

'멀베리' 신도시의 핵심은 '조닝' 결정권

교통체증·치안악화 막기위해 조닝 결정권 요구 카운티 재산세 중 시 몫은 미미, 폐지효과 낮아   주민 100만 명이 사는 귀넷 카운티에서 새로운 주민 자치 모델을 실험하는 멀베리(Mulberry) 신도시가 관심을 끌고 있다. 카운티 정부의 개발 일변도 정책으로 과밀화 문제가 생기면서 일부 주민들은 세금 징수와 조닝 결정권을 갖는 새로운 도시 행정이 필요하다고 주장한다. 그러나 멀베리 신도시에 대해 잘못 알려진 점도 적지 않다. 본지가 멀베리 시와 관련, '재산세 없는 신도시 추진'이라는 내용으로 보도하면서 독자들의 많은 문의가 이어졌다.   일부 독자는 한인 사회의 오해가 없도록 정확한 정보를 다시 알려줄 필요가 있다고 조언하기도 했다. 이에 본지는 파룩 무굴(민주·대큘라) 주 하원의원과 임수민 변호사와의 인터뷰를 통해 한인들이 궁금한 사항을 정리했다. 무굴 의원은 척 에프스트레이션 주 하원 공화당 원내대표와 함께 멀베리 신도시 법안 발의에 공동으로 참여했다.   ▶주민 자치의 핵심은 '조닝'= 430스퀘어마일 크기의 귀넷 카운티는 조지아주에서 면적으로 48번째지만 인구 수는 2위다. 인구 밀집도가 높아 16개의 도시로 나눠져 있다. 잘게 쪼개진 행정구역에 또 다른 도시를 추가해야 할 이유는 무엇일까. 16일 둘루스 사무실에서 기자와 만난 무굴 의원은 "인구와 경제가 성장하는 카운티는 필연적으로 조닝(zoning) 갈등을 겪게 된다"고 지적했다. 지난해 해밀턴밀 셰킹어 고등학교 인근에 700유닛 규모의 아파트단지를 건설하려던 카운티 정부의 계획이 주민들의 거센 반발로 무산된 사례가 대표적이다. 인구 증가에 대응해 대규모 주거 복합단지를 조성하고 싶은 도시개발국과 교통 체증과 치안 악화를 이유로 과밀화 개발을 원치 않는 교외 주민들이 팽팽히 맞섰다.   ▶신도시 추진 3가지 이유= "멀베리 신도시 제안이 나온 배경에는 세 가지 우려가 있었습니다. 과밀화 개발과 교통 체증, 그리고 학군이 우범지역으로 전락하지 않을까 하는 걱정이죠." 실제 해밀턴밀 지역은 인구 유입에 비해 도로 인프라 확장이 뒤처져 교통사고가 잦은 구역이다. 셰킹어, 마운틴뷰, 밀크릭 고교 등 학업 성취도가 높은 학교들이 있고, 가족 단위 세대가 많은 점을 고려하면 치안은 가장 큰 주민 관심사다. 이런 주민들에게 사업체 허가와 조닝 권한을 준다는 것은 큰 장점으로 다가온다. 무굴 의원은 "비교적 안전한 귀넷 북쪽 교외 지역에서 시민을 위협하는 가장 큰 문제는 단연 교통사고"라며 "이는 인구 과밀화와 밀접히 연관된 문제"라고 지적했다.   ▶재산세·경찰 폐지 효과= 주민 자치권 확보가 신도시 법안 발의의 주된 동기인 만큼, 주민들이 내는 세금도 합의를 통해 정한다. 멀베리 신도시 법안은 주민 동의 없는 재산세 징수를 금지한다. 다만 법안에서 말하는 재산세는 귀넷 카운티 주민들이 부담하는 재산세 전부가 아닌 '시 세금'(city tax)을 가리킨다. 둘루스의 임수민 변호사는 "로렌스빌에서 25만달러 가치의 주택 소유자에게 부과되는 연간 재산세가 3500달러라면, 이중 2000달러가 교육 교부금이고, 시가 걷어가는 금액은 250달러에 불과하다"며 재산세 폐지의 효과가 낮을 것으로 예상했다.   또 자체 경찰을 두지 않는 방식으로 시 정부 예산을 줄이는 방안을 제시했지만 만약 공공서비스 확대를 원하는 주민이 많다면 세금이 늘어날 수도 있다. 임 변호사는 "자체 시 경찰을 두고 있는 둘루스, 스와니의 경우 범죄에 빠른 대처가 가능하다는 장점이 있을 수 있으나, 귀넷 카운티의 면적이 넓지 않고, 범죄가 심하지 않아 경찰 배치 여부에 따라 도시별 치안 수준이 차이나진 않을 것"이라고 덧붙였다.   ▶내달 주민투표로 최종 결정= 조닝과 세금, 경찰 등과 관련, 자치권 강화를 바라는 주민 여론에 힘을 얻어 지난달 주의회를 통과한 멀베리 신도시 법안의 최종 승인 여부는 내달 프라이머리(예비선거)에서 어번, 대큘라, 브래질턴 지역의 주민 투표로 결정된다. 과반 이상의 찬성 표를 얻으면 내년 1월 새 도시가 공식 출범한다. 둘루스·스와니 북쪽 지역의 더 나은 학군과 안전한 주거지를 찾는 한인들도 한 표를 행사한다. 장채원 기자 jang.chaewon@koreadaily.com재산세 뷰포드 신도시 제안 주민 유입 교외 주민들

2024-04-18

봄맞이 대청소 어떻게 할까…1년간 쓰지 않은 물건은 과감히 버려라

예년보다 남가주의 봄이 좀 늦은 감이 있지만 이젠 완연한 봄이다. 겨우내 묵은 먼지를 털어내야 할 때가 온 것이다. 매년 이맘때면 으레 봄맞이 대청소를 하는 이들에게도 대청소는 꽤나 부담스러운 '홈 프로젝트'다. 닦고 쓸고 털어내는 일이 육체적으로 꽤 품이 많이 드는 탓도 있겠지만 대청소에 익숙하지 않거나 오랜만에 대청소라는 걸 하려면 어디서부터 어떻게 시작해야 하는지 막막하다. 그러나 청소 전문가들은 청소 요령 및 알맞은 청소 도구와 세제를 적재적소에 사용하면 빠르고 쉽게 대청소를 할 수 있다고 조언한다. 봄맞이 대청소에 대한 모든 것을 알아봤다.     ◇청소용품 점검   대청소 시작 전 청소용품부터 점검하자. 일단 오래된 세제나 청소 용품은 과감하게 버리고 특히 독성 물질 함유 여부를 꼼꼼히 체크해야 한다. 요즘은 가정용 친환경 세제 및 청소용품을 구입하기 쉬워 가능한 이런 제품들을 구비하는 것이 좋다. 대청소 용품으로는 ▶극세사 천 ▶고무장갑 ▶먼지털이개  ▶진공청소기 ▶다목적 세제 ▶식물성 오일 캐스틸 비누(Castile soap) ▶창문 및 유리 전용 클리너 ▶빗자루와 쓰레받기 ▶대걸레 ▶스크럽용 브러시 ▶쓰레기봉투 ▶베이킹소다 등이 있다.     ◇정리정돈   본격적인 대청소 시작 전 일단 사용하지 않는 물건들부터 정리 정돈해야 한다. 옷장 속 1년 넘게 입지 않았던 옷들부터 주방 캐비닛에 사용하지 않는 식기와 소형 가전제품 등이 0순위다. 또 차고에 쌓여 있는 오래된 크리스마스 장식품이나 기념품 등을 비롯해 거실에 불필요한 장식품과 세간살이, 몇 년 동안 사용하지 않은 생활용품들도 버리거나 기부해 공간을 더 넓게 사용할 수 있는 방법을 모색해야 한다. 청소 전문가들은 "지난 1년간 입지 않고 쓰지 않은 옷들과 물건들은 앞으로도 사용하지 않을 가능성이 크다"며 "따라서 이런 물건들은 과감히 버려야 집안이 깨끗해 진다"고 조언한다.     ◇거실 & 침실   정리 정돈이 끝나면 집안 곳곳에 쌓인 먼지를 털어내자. 먼지는 보통 높은 곳에서 아래로 떨어지기 때문에 천정에서 벽을 타고 바닥으로 내려오면서 털어주는 것이 효과적이다. 청소 전문가들은 "실링팬, 조명기구, 선반, 가구, 바닥 순으로 먼지를 제거하면 된다"고 말한다. 그리고 대청소에서 빠질 수 없는 것이 유리창. 윈도우 전용 세제 또는 식초와 물을 1:1로 혼합한 다음 사용하지 않는 티셔츠나 신문지 등을 이용해 닦아주면 된다. 소파의 경우 패브릭 소재라면 스티머를 이용해 소독을 겸한 청소를 해주는 것이 좋다.     침실 청소의 경우, 가장 신경 쓰이는 것이 바로 매트리스다. 집먼지진드기 등이 서식하기 좋은 매트리스는 진공청소기를 사용하면 되는데 만약 얼룩이 있다면 베이킹소다를 뿌려 30분 정도 놔뒀다 진공청소기로 빨아들이면 된다.     ◇주방 & 욕실   주방과 욕실은 타일과 배관 청소에 집중하자. 주방과 욕실에 타일이 부착된 곳이 있다면 타일 틈새에 곰팡이가 낄 수 있으므로 전용 세제와 브러시를 이용해 청소하면 된다. 또 싱크대와 세면대 배관에 누수 문제가 없는지 확인하고 한 달에 2회 정도는 백식초(distilled vinegar) 한 컵을 배수구에 부어주면 배수구 막힘을 방지할 수 있다.  또 주방 스토브와 후드의 기름때를 잘 닦아내고 냉장고 안은 진공청소기를 이용해 청소해 주면 된다.     ◇배기구 & 화재경보기   세탁기와 건조기는 꼭 대청소 때가 아니더라도 평소 잘 관리해야 한다. 가정에서 일어나는 주요 화재 원인 중 하나가 건조기 배기구에 먼지, 섬유, 의류 보풀들이 쌓여 배기구를 막히게 하기 때문이다. 또 냉난방시스템(HVAC) 필터 교체 및 정기점검도 잊지 말자. HVAC는 전문가에게 2년에 한 번 정도는 정기점검을 받는 것이 좋다. HVAC 필터의 경우 계절마다 혹은 3개월에 한 번 정도는 교체해야 한다. 이외에도 소화기, 일산화탄소감지기, 연기감지기 등 주택 화재 관련 안전기구들이 잘 작동하는지 확인하고 필요하다면 전문가에게 1년에 한 번 정도 정기 점검을 의뢰하는 것이 좋다.     ◇야외 청소   겨우내 사용하지 않았던 데크나 발코니는 쌓인 낙엽이나 먼지 등을 제거한 뒤 식물이나 꽃 화분 등을 들여놓는 것도 기분 전환에 도움이 된다. 야외 청소 시 가장 신경 써야 할 곳 중 하나는 바로 홈통. 홈통 배수로에 낙엽이나 잔해물들이 있다면 이를 제거해야 하는데 대청소 때는 사다리를 이용해 배수로 위에서 아래까지 잔해물들이 없는지 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. 또 정원이나 뒷마당에 큰 나무가 있다면 다가올 우기 때 쓰러질 염려가 없는지 확인하자. 그리고  잔디 관리장비들도 마모됐거나 부품 교체가 필요한 곳은 없는지 체크해야 한다.만약 주택 외벽 페인트가 많이 벗겨졌다면 새 페인트칠도 고려해 볼 만하다. 주택 외벽에 많이 사용되는 사이딩(Siding) 페인트를 새로 칠하면 해충 및 곰팡이 발생을 예방할 수 있다. 따라서 외벽 사이딩이 너무 노후됐다면 전문업체와 상담해 이를 수리해야 이후 발생할 수 있는 문제를 방지할 수 있다.   이주현 객원기자봄맞이 대청소 대청소 용품 봄맞이 대청소 대청소 시작

2024-04-17

[부동산 이야기] 부동산 리얼 워치

얼마 전 고객과 나눈 이야기다. 고객은 월급쟁이의 삶을 지속하면 경제적 자유는 먼 반복된 페이첵 투 페이첵의 삶이라는 생각이 들기 시작했다.     어느 순간 경제적 자유를 가지고 싶어졌다고 한다. 패시브 인컴을 하나라도 만들어야 아이 대학도 보내고, 은퇴도 하겠구나 하는 생각이 들었다고 한다.   이즈음에 Financial Independence Retire Early(FIRE)라는 말들이 생각났고, 나도 경제적으로 자유로워지고 싶고, 여행도 많이 가고, 마트와 식당에서 계산기 꺼내 들지 않고 사 먹고 싶은 것들을 사 먹으며, 아이 학비를 매년 빚내지 않고 내고 싶어졌다고 한다.     그러던 어느 날 어느 분이 부동산이 답이라는 말을 해주셨다고 한다. 그분은 과연, 이방인인 내가 미국에서 부동산을 한다는 것, 그것도 투자 부동산을 과연 할 수 있을까 스스로 반문했고, 부동산은 안정된 투자라 테넌트 상대하는 법을 배우기만 하면 그런대로 패시브 인컴을 이룰 수도 있을거라 스스로 결정했다.     이제 투자 집을 사야 한다고 막연히 생각했고, 싱글홈을 살지, 멀티홈을 살지, 어디에 살지 생각이 정리되었다고 했다. 15년 전 돈이 별로 없던 시절 FHA론으로 3.5% 다운해서 다운페이에 에스크로 비용 등 총 2만 달러로 거주하기 위한 조그만 첫 집을 장만했다. 그때 2만 달러는 한국에서 국민연금을 해약해 마련한 돈이었다.     그러다가 9년 전쯤 회사 스톡옵션으로 약간의 캐시가 생겼을 때, 그걸로 다운페이해서 조그만 집 하나를 더 사서 렌트를 줬다.     그리고 그동안 오랜 세월 꾸준히 저축해서 모은 세이빙을 털어서, 401K 계좌에서 론을 맥스로 받아 얼마 전 20% 다운하고 새로 집을 사서 이사했다. 처음에 구입해 살던 집은 렌트를 줬다. 이제 사는 집 외에 렌탈 프라퍼티가 3개가 된 것이다.     부동산은 나중에 값 올라서 파는 것도 돈이 되지만, 가진 동안에도 계속해서 상당한 렌트 수입이 들어온다.   부동산을 사서 팔지 않고 계속 렌트 수입을 내겠다고 생각하면, 부동산값이 오르든 떨어지든 현재 시장이 어떻든 되든 아무 상관이 없다. 그냥 초기 투자비(다운페이+에스크로 비용) 대비 렌트 수익만 따지면 된다. 집값이 아무리 내려가도 렌트만 잘 들어오면 되고, 그 렌트비가 비용을 다 빼고도 남으면, 아무리 지금 집값이 고공행진 혹은 폭락하네 해도 여전히 집을 살 만하다.     그렇다. 미국 부자들은 끊임없이 이 작업을 하고 있다. 똑같은 투자를 하더라도 우리가 어디를 바라보고 있느냐에 따라 다른 결과가 나온다. 자본주의 아래에서 합법적으로 부를 늘려온 그들의 비밀은 미국 부동산이 답이다. 현재 6% 후반도 높은 금리인데, 주택 매수세는 멀티플 오퍼들이 들어오고 OC 지역은 10만 달러 이상 올려 써야 하는 거래가 수두룩하다. 부동산 가격이 오르고 멀티 오퍼가 들어오려면 그러니까 부동산 구입은 좋은 동네에서 해야 한다.     ▶문의: (949)873-1380 써니 김 / 뉴스타부동산 어바인 명예부사장부동산 이야기 부동산 리얼 부동산 리얼 투자 부동산 부동산 구입

2024-04-17

[부동산 이야기] 렌트 수입 관리와 건물가치

다양한 부동산 투자자들을 만나면서 부동산을 관리하는 것에 대한 중요성을 직접 느끼는 경우가 많습니다.     전문적인 매니지먼트 회사를 통해 건물을 관리하는 경우도 있지만, 직접 테넌트와 관계를 쌓으며 관리하는 경우도 많이 있습니다.     직접 관리하는 투자자들과는 부동산 매매 및 임대 컨설팅뿐만 아니라 관리와 관련해 서류나 행정적인 도움을 요청하는 경우도 많이 있습니다. 여러 가지 이유로 투자자들을 만나면서 알게 된 것은 부동산을 소유한 많은 건물주가 현재 부동산 가치의 상승을 인식하고 있음에도 불구하고, 이를 활용하는 방법에서는 종종 보수적인 태도를 보이는 경우가 많이 있습니다.     이러한 보수적 접근은 안정성을 추구하지만, 시장의 변동에 따라 큰 기회를 놓치거나 예상치 못한 손실을 경험할 수도 있습니다. 특히 렌트 수준 조정과 관련해 이러한 접근 방식은 더욱 두드러집니다.   직접 부동산을 관리하는 투자자 중 렌트 컨트롤 규제가 없음에도 불구하고, 렌트를 매년 인상하기를 꺼리는 분들이 있습니다. 공실이 오래되는 것을 방지하기 위해 받던 임대료만 받으면 만족하고 렌트를 주는 경우도 있고, 테넌트와의 관계와 사정 등 여러 가지 이유로 기존 렌트비의 인상을 주저할 경우, 이는 장기적으로 볼 때 건물의 수익성과 시장 가치에 부정적인 영향을 미치게 됩니다.     예를 들어, 어느 리테일 건물주가 본인의 연 렌트 수입이 10만 달러인 건물을 200만 달러에 팔기를 원했습니다. 이는 연수익률(CAP Rate)이 5%인 조건의 매물이었습니다. 그러나 주변 시장 분석 결과, 유사 상가의 수익률이 훨씬 높다는 사실을 알게 된 건물주는 원하는 가격에 건물을 팔기 위해서는 렌트비 인상의 필요성을 느끼게 되었습니다.   이 건물주는 현재 본인의 렌트가 시장 평균에 미치지 못한다는 점을 인지하고, 렌트를 점진적으로 인상해 최종적으로는 매달 1만 달러, 연간 12만 달러의 수입을 목표로 하고, 이를 통해 건물 가치를 200만 달러까지 끌어올릴 계획이었습니다. 그러나 이 계획은 현실적인 어려움에 직면하고 있었습니다. 리스 계약상 매년 렌트 인상이 연평균 3%로 제한되어, 월 렌트비를 1700불 인상하는 데 약 7년의 세월이 필요했습니다. 입주자들이 자발적으로 나가서, 새로운 세입자를 얻을 때 임대료를 상승할 기회가 있으나, 현재의 저렴한 렌트로 인해 입주자들이 자발적으로 이사를 나가지 않았습니다.   현재의 시장 상황에서 보수적인 렌트비 인상 방법은 시간이 오래 걸리는 반면, 시장 가치의 상승과 렌트 수준의 변화를 제대로 반영하지 못할 위험이 큽니다. 건물주가 렌트 인상을 통해 건물의 가치를 증대시키고자 하는 의도는 명확하지만, 이 방법이 최선의 전략인지 재고해볼 필요가 있습니다. 시장의 비교 대상의 다른 건물이 더 높은 렌트를 받고 있다면, 해당 건물의 경쟁력은 점차 약화할 것이고, 이는 장기적인 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.   상업용 부동산 시장에서 성공적으로 자산을 관리하고 가치를 극대화하기 위해서는 시장 조건과 수익 가능성을 정확히 파악하고, 필요한 경우 보수적인 관리 방식에서 벗어나 능동적인 전략을 채택해야 합니다. 렌트비 인상과 같은 조치는 단순히 수익을 증대시키는 것 이상의 의미가 있습니다. 이는 건물의 경쟁력을 유지하고, 장기적인 투자 가치를 보호하는 데 중요한 역할을 합니다. 따라서, 건물주들은 시장 변화를 면밀히 모니터링하고, 필요에 따라 전략을 조정하여 부동산 투자의 최적화를 도모해야 합니다.   ▶문의: (213)613-3137 렉스 유/ CBRE Korea Desk 대표부동산 이야기 건물가치 렌트 렌트비 인상 렌트 수입 렌트 인상

2024-04-17

[부동산 투자] 악성 크레딧 오류 정정 <3>

지난번 칼럼에 이어 자신의 크레딧 기록에 잘못 올라온 타인의 악성 연체 기록을 정정 삭제하는 방법에 대해서 계속해서 말하고자 한다. 물론 여러 크레딧 정정 기관에 요금을 지불하고 처리를 의뢰하는 것도 괜찮으나, 그 절차와 내용을 알고 의뢰하는 것하고 모르고 그저 의뢰만 한 상태에서 무작정 해결 완료 통보만 기다리는 것하고는 큰 차이가 있다. 또한 본인 스스로 타인의 악성 연체 기록을 정정해 보는 것도 상당히 의미가 있다.     우선 3개의 크레딧관리 기관인 에퀴팩스(Equifax), 엑스피리언(Experian) 및 트랜스유니언(Transunion) 중 한 기관에서의 컬렉션컴퍼니의 기록은 삭제되었지만, 3개의 크레딧 관리회사가 전부 잘못된 악성 기록을 완전히 지워줘야 본인의 크레딧 점수가 제대로 나오게 된다. 따라서, 각 기관에서 확인하는 것이 좋다. 컬렉션컴퍼니의 말만 믿고 기다리지 말고, 그 회사에서 온 편지를 카피하여 한 부는 별도로 보관하고 한 부는 다른 각 기관으로 직접 메일로 보내는 것도 좋다. 이를 보낼 때, 처음에 컬렉션컴퍼니에 보냈던 각종 서류도 함께 보내면 더욱 안심될 수 있다. 확인에 재확인하는 게 좋다.     서류와 편지를 보내고 난 후 1, 2주 정도 지난 후에 각 크레딧 관리회사의 소비자 서비스센터로 전화해서 나의 악성 기록이 사라졌는지 확인해야 한다. 각 기관에서 악성 기록을 지운 후에 보통 그 삭제 사실을 편지로 보내주기도 하지만 편지 같은 것이 오지 않을 때가 자주 있기 때문에 본인이 스스로 확인하는 편이 낫겠다. 혹은 2, 3주 후에 새로 정리된 나의  크레딧 점수가 얼마 나오는지 확인할 겸 한 번 더 크레딧 리포트를 뽑아 보는 것도 좋다.   일전에 한 고객은 크레딧점수는 700점 가까이 나왔는데 은행에서 모기지대출을 받지 못한다고 하여 살펴보니 크레딧 히스토리들은 모두 3년씩 되는데 그 크레딧 항목이 한두개 밖에 되질 않았다. 내용을 살펴보니, 크레딧카드 1개, 백화점 카드 1개, 그리고 나머지 카드 1개 이렇게 모두 3개의 카드만 쓰고 있어서 점수는 좋은데 항목이 너무 적어 심사에서 어렵게 되는 경우에 해당하는 것 같았다. 신용이 좋은 사람들에게는 여러 종류의 카드회사가 크레딧카드를 만들라고 하루에도 몇 통씩 메일이 날아오는데, 일반적으로 3, 4개의 크레딧카드를 만들어 쓰는 게 좋다. 백화점 카드, 전기, 전자회사 크레딧카드, 각종 브랜드 의류회사 크레딧카드 등등 3, 4개 정도를 가지고 골고루 조금씩 쓰고 갚고, 쓰고 갚고 하면 크레딧이 상당히 많이 올라간다.   또한 자신의 크레딧점수를 올리는 방법의 하나는 각 은행 크레딧카드마다 각자의 신용대출 한도금액(Credit Limit)이 정해져 있는데, 그 금액의 30% 정도만 골고루 사용하면서 사용 후 변제를 반복하면 본인의 크레딧이 빠른 속도로 올라간다.     ▶문의: (661)373-4575   제이슨 성 / 발렌시아 Regency KJ Realty 대표부동산 투자 크레딧 악성 전자회사 크레딧카드 은행 크레딧카드 악성 크레딧

2024-04-17

[부동산 이야기] 신상명세서의 중요성

동양인 특히 한인들의 이름의 공통적인 점은 동명이인이 너무도 흔하다는 점이라고 할 수 있다. 더구나 돌림자가 일상적인 1세들의 이름 때문에 담보권을 조사하는 등기보험 회사와 에스크로에서 애를 먹는 것은 매우 일상적인 일이다. 따라서 처음 에스크로를 오픈하면서 작성해야 하는 신상명세서(Statement of Information)는 아주 중요한 자료가 된다.     고유 소셜번호와 ID번호는 물론 가주내 거주 기간, 10년간의 주거지와 직업 내용과 함께 결혼 혹은 파트너와의 관계에까지 모두 상세히 작성하도록 요구된다.     만약 셀러의 이름이 정말로 흔한 이름이라면, 대개 담보권 조사서는 거의 1인치에 가까운 책자로 출력되어 한 장씩 일일이 확인해야 하는 절차를 거치게 된다. 자칫 중요한 담보권 내용의 1페이지라도 간과하게 되는 오류가 발생하지 않도록, 타이틀 회사와 에스크로 오피서가 집중해서 살펴보는 과정을 처리하게 되는데 이에 반드시 필요한 서류가 신상명세서인 것이다.   재미있는 현상은 아무리 부부라 해도 타인종들은 각각 자신의 신상 내용을 직접 적지만, 한인들은 어느 한 배우자가 모두 작성하고 다른 배우자가 사인만 하는 경우를 흔히 볼 수 있다. 그리고 체크의 사인도 서로 대신한다고 자연스럽게 이야기하면서, 후에 양해를 구하는 일이 많으나 이는 절대 가능하지 않은 일이다.   언어 구사의 어려운 내용이 아니므로 모든 법적인 서류는 자필로 작성하는 것이 바람직하며, 특히 공공기관이나 은행 서류와 같은 중요한 문서 작성에는 배우자 혹은 자녀가 대필하는 것이 받아들여지지 않을 수도 있으므로 주의해야 한다.     직업난에는 자영업 혹은 직책을 쓰면 되고, 직장 이름은 회사의 이름을 그리고 주소와 근무 연한을 기재하면 된다. 주거지 주소의 내역과 직업난의 내용을 대조하여 담보권의 발생 시점과 등기연도 그리고 내역을 비교하여 적용 여부를 결정하는 중요한 단서가 되기 때문인 것이다. 배우자 혹은 파트너와의 혼인 기록에 따라 Child Support Alimony Lien과 같은 담보권의 해당 여부도 상세하게 조사될 수 있다.   예전의 신상명세서와 달라진 점은 배우자뿐 아니라 법적 파트너의 기록이 추가되었다는 점과 이메일 주소를 기재하는 것이 공식화되었다는 점이 특이 사항이다. 만약 시민권 취득 시 법적 이름이 ‘John Dong-Soo Kim’이나 이전에 ‘Dong Soo Kim’으로 취득한 사업체와 부동산에 대한 담보권이 남아있다면, 현재 아무리 ‘John Kim’으로 ID는 물론 일상적으로 사용한다 해도 법적으로 그 책임이 유효하다.     간혹 부동산 소유권을 다른 이름으로 혹은 법인 명의로 이전을 한 경우, 이전의 등기된 담보권에 대한 이의를 제기하는 분들이 있으나 매매과정의 정식 절차를 거치지 않은 어떠한 등기도 담보권의 해지나 말소와는 무관하다.     어떤 분들은 필요에 따라 부동산을 자식 혹은 형제에게 양도했다가 소송이나 사업난에 연루되어 다시 받고 하는 과정에서 자신도 모르는 담보권이나 등기가 올라가 있어서 혹은 세금 문제로 고초를 겪는 분들이 많다. 전문가의 조언을 반드시 따르는 것이 바람직하다.   ▶문의:email@primascrow.com 제이 권 프리마 에스크로 대표부동산 이야기 신상명세서 중요성 담보권 조사서 법적 이름 담보권 내용

2024-04-16

맨해튼 5애비뉴에 62층 오피스 건물

맨해튼 미드타운에 새로운 초고층 건물이 들어선다. 헤지펀드 시타델이 건립하는 오피스로 지상 62층 규모다. 코로나19 이후 주춤했던 미드타운 오피스 시장에 활기를 불어넣을 것이란 기대감이 맴돈다.   16일 에릭 아담스 뉴욕시장은 각계 비즈니스 리더들로 구성된 더나은뉴욕을위한협회(ABNY) 조찬 모임에 참석해 350 파크애비뉴에 들어서는 오피스 타워의 조감도를 공개했다.   타워는 지상 65층·연면적 180만 스퀘어피트 규모의 초고층 건물이다. 계단식의 외관과 옥상부터 바닥까지 이어지는 유리 마감이 특징이다. 지상 1층에는 1만2500스퀘어피트 규모의 대형 광장이 들어선다. 설계는 포스터앤파트너스가 담당했다.   시타델의 창립자 켄 그리핀의 숙원사업으로 시타델과 더불어 부동산 개발업체인 보르나도부동산신탁, 루딘이 투자에 참여했다.   미드타운 노른자 땅에 이같은 구상이 가능한 건 이들이 성 바르톨로메오 교회와 성 패트릭 성당으로부터 공중권을 구매했기 때문이다. 이를 위해 총 1억5000만 달러를 들인다. 지상층을 열린 광장으로 설계해 용적률 혜택을 노린 점도 유효했다.     시정부는 이날 공개된 건축 계획을 바탕으로 내년 초 공개 검토에 들어갈 예정이다. 2026년 착공, 2032년 완공이 목표다.   다만 코로나19 이후 침체한 맨해튼 오피스 시장이 대규모 공급을 수용할 수 있을지가 관건이다. 부동산 투자사 콜리어스에 따르면 올해 1분기 맨해튼 오피스 공실률은 18.1%로 역대 최고치를 기록했다. 팬데믹 이전인 2020년 3월에는 10%에 불과했다.   시정부는 시타델과 자회사 시타델시큐리티스가 핵심 임차인으로 나선다는 점에서 긍정적인 시선을 보내고 있다. 두 회사의 직원은 총 2100여 명으로 전체 공간 중 최소 85만 스퀘어피트를 사용할 계획이다.   현재 추진 중인 5애비뉴 재건 프로젝트 역시 힘을 보탤 것으로 기대한다. 보행자 전용 도로 확장, 미드타운 버스터미널 리모델링 등의 사업이 예정됐다.   아담스 시장은 "이번 사업은 6000개 이상의 일자리를 창출하고 미드타운을 경제 엔진으로 활성화할 것"이라며 "뉴욕시는 새로운 뉴욕을 건설하고자 두 배로 노력하고 있다"고 말했다. 이하은 기자 lee.haeun@koreadailyny.com맨해튼 애비뉴 맨해튼 오피스 미드타운 오피스 맨해튼 미드타운

2024-04-16

타운 콘도·임대주택 거래 1년새 두자릿수 증가

작년 9월부터 시작된 전년 대비 주택 거래 증가세가 6개월 만에 감소로 돌아섰다. 지난 3월 단독주택 거래는 지난해 같은 기간의 절반을 소폭 웃돌았다. 콘도와 임대수익용 주택은 전년 동월 대비 두 자릿수로 증가해 눈길을 끌었다.   지난달 매매된 단독주택, 콘도, 임대수익용 주택 수는 지난해 3월의 77채보다 5채(6%) 감소한 72채였다. 다만 전달의 46채와 비교하면 36채(57%) 급증한 것이다.   한인 부동산 업계 관계자들은 “봄이 오면서 주택 거래가 활발해질 것이라는 기대와 달리 6% 중후반대의 모기지 금리로 인해서 실제 거래량은 작년만 못했다”고 분석했다. 그러나 지난 2월보다는 50% 이상 매매가 늘어난 것은 긍정적인 신호라고 덧붙였다.   이는 본지가 드림부동산(대표 케네스 정)의 도움을 받아 2024년 3월 LA한인타운에서 거래된 주택 현황을 분석한 결과다.       ▶단독주택(SFR)   지난 3월 매물이 귀한 단독주택의 거래가 부진했다. 지난 달에 매매된 단독주택 수는 24채로 전년 동월의 42채와 비교해서 18채(45%) 밑돌았다.〈표 참조〉  다만 지난 2월(18채)보다는 33% 많았다.     중간 거래가격은 139만3000달러로 전년 동월의 217만5000달러보다 36% 하락했다. 2023년 3월에는 지난달보다 상대적으로 비싼 주택 거래가 많아서 상대적으로 하락 폭이 더 컸다는 게 업계의 설명이다. 스퀘어피트당 평균 가격은 지난해  3월(876달러)보다 10% 내린 788달러였다.     리스팅 대비 팔린 가격 차이는 2023년 3월의 93.09%보다 4%포인트 이상 상승한 97.47%를 기록했다. 작년보다 주택 매매 경쟁이 치열해졌다는 걸 가리킨다.     ▶콘도, 임대수익용   올 3월 팔린 콘도 수는 작년 3월의 19채보다 5채(26%) 늘어난 24채였다. 이는 전달의 20채와 비교해서도 4채(20%) 더 많은 것이다. 콘도 중간 거래가격(73만6045달러)은 전년 동월의 77만 달러보다 3만 달러 이상  밑돌았다. 스퀘어피트당 평균 가격(661달러)은 지난해 3월(634달러) 대비 4% 올랐다.     임대수익용 주택 거래 건수는 전년 동월의 16채보다 8채(50%)나 늘었다. 전달의 8채와 비교하면 200% 폭증한 것이다. 임대용 주택의 중간 가격은 139만3000달러로 지난해 3월보다 1% 상승했다. 특히 스퀘어피트당 평균 가격은 423달러로 전년보다 12% 올랐다.   부동산 업계 관계자들은 임대수익용 주택은 대체로 매물이 희소한 데다 임대 수익률(cap rate)에 따라 오퍼 경쟁 상황도 크게 달라져 거래 변동 폭이 크다고 설명했다.     케네스 정 드림부동산 대표는 “5개월 연속 주택 거래 증가세가 꺾인 것은 아쉽지만, 전달보다 전반적으로 주택 거래가 증가한 점은 좋은 징후”라고 짚었다. 이어 그는 “모기지 금리가 5% 초반 선으로 내려야 매물도 늘고 주택 거래 활동도 개선될 것”이라고 설명을 더했다.     LA한인타운 주택 거래 동향조사는 우편번호 90004, 90005, 90006, 90010, 90019, 90020, 90036 지역을 대상으로 했다. 따라서 다른 한인타운 내 주택거래 동향과는 차이가 있을 수 있다. 이번 자료 집계 기간은 2024년 3월 1일부터 3월 31일까지다.   진성철 기자임대주택 자릿수 단독주택 거래 la한인타운 주택 임대수익용 주택

2024-04-15

4월 주택시장 심리지수 51…3월 이어 시장 예상치 부합

4월 전국주택건축업체들의 심리가 지난 3월과 차이 없이 기준선인 50을 상회한 것으로 나타났다.   15일 전미주택건설업협회(NAHB)에 4월 주택시장 심리지수는 51로 집계됐다. 이는 월스트리트저널이 집계한 시장 예상치 51과 부합하는 수치다. 직전 달인 3월 수치도 51이었다. 4월 수치는 3월과 변화가 없었다.   주택시장 심리지수는 지난 3월까지 4개월 연속 상승한 바 있다.   심리지수는 주택건설업황의 기준선인 50선을 작년 7월 이후 처음으로 지난 3월에 넘어섰다. 50을 밑돌면 업황 악화, 웃돌면 개선으로 여겨진다.   칼 해리스 NAHB 회장은 “정책결정자들은 주택구입 비용을 높이고 공급을 제한하는 비효율적인 규제를 줄임으로써 주택 구매 여력을 높여줄 수 있다”고 말했다.   로버트 디에츠 NAHB 수석 이코노미스트는 “4월 수치가 전달과 같다는 것은 주택 수요가 늘어날 가능성이 거기 있다는 점을 시사하지만, 구매자들은 금리가 내려간다는 것을 더 잘 확인할 수 있을 때까진 머뭇거리고 있다”고 말했다.주택시장 심리지수 주택시장 심리지수 기준선인 50선 주택구입 비용

2024-04-15

LA 주택거래 23% 전액 현금…집값 더 올렸다

부유한 현금 구매자들(all-cash buyers)이 남가주 주택가격을 기록적으로 끌어올리고 있다는 분석이 나왔다.   치솟은 모기지 이자율에도 불구하고 남가주 주택가격이 지난 3월 기록을 경신한 것은 매물이 너무 적은 데다가 고금리 영향을 무시할 정도로 많은 현금을 보유한 일부 구매자들의 부의 격차가 있기 때문이라고 LA타임스가 11일 보도했다.   부동산 중개 및 모기지 서비스업체 레드핀에 따르면 지난 2월 판매된 LA카운티 주택 중 23%가 현금으로 거래가 된 것으로 밝혀져 16%였던 2021년보다 7%p가 증가했다.   LA 북동부 지역을 담당하는 레드핀 에이전트 앨린 글로고비시안은 “현금이 있는 구매자들은 이자율에 그다지 관심을 두지 않는다”면서 주택 거래의 3분의 1이 전액 현금으로 지불하고 있으며 또 다른 3분의 1은 최소 50%를 다운페이하고 나머지를 모기지 대출을 받는다고 설명했다.   그는 최소 30% 이상 다운페이한 구매자의 3분의 2 이상이 투자자가 아니라 실제 거주자였는데 저축, 주식 등으로 자산을 쌓거나 가족의 도움을 받은 건축가나 할리우드 유형의 전문가들이라고 덧붙였다.   중국계 구매자들의 상당수가 현금 거래를 선호한다는 어바인 지역 한 한인 에이전트는 “모기지 이자율 부담을 피하기 위해 현금으로 집을 사려는 한인들 문의가 늘고 있다. 최근 은퇴한 한인 부부도 거주하던 단독 주택을 판매하고 규모가 작은 타운홈을 전액 현금으로 구매했다”고 밝혔다.   부동산정보플랫폼 질로의 조사에 따르면 이 같은 트렌드는 전국적으로도 비슷한 양상을 보여 현금 구매자 비율이 최소 20% 증가했으며 가족이나 친지의 도움을 받는 비율도 늘고 있다.   지난 3월 남가주 6개 카운티의 평균 주택가격은 86만9082달러로 지난해 동기보다 9% 상승했다. 이는 지난 2022년 6월 기록했던 최고치보다 1% 높은 수치다.   모기지 이자율이 6%대 초반을 오르내리면서 20%를 다운페이할 경우 평균 모기지 페이먼트가 월 5500달러를 넘어섰다.   지역별로는 오렌지, 샌버나디노, 샌디에이고, 벤투라 카운티의 주택 가격이 기록을 경신했으며 LA와 리버사이드 카운티도 사상 최고치의 1% 미만까지 근접했다.   한편, 가주부동산중개인협회(CAR)에 따르면 지난해 4분기 LA와 오렌지 카운티에서 중간 가격의 주택을 합리적으로 구매할 수 있는 가구는 11%에 불과해 지난 2000년대 중반 하우징 버블 사태 이후 최저 수준을 나타냈다. 박낙희 기자 naki@koreadaily.com주택거래 현금 구매자들 전액 현금 현금 거래 주택 집값 모기지 로스앤젤레스 가주 미국 OC LA CA US NAKI KoreaDaily

2024-04-11

시카고 다운타운 콘도 건설 붐 ‘주춤'

한때 붐을 이뤘던 시카고 다운타운의 콘도 건설이 주춤해졌다. 전문가들은 시장 상황 변화에 따라 당분간은 대형 콘도 개발이 없을 것으로 전망하고 있다.     부동산업계에 따르면 지난 2015년부터 10년간 시카고 다운타운에는 모두 2500개의 콘도 개발이 진행됐다. 이 가운데 약 600개의 유닛이 현재 주인을 기다리고 있다.     또 최근 10년간 다운타운에 건설된 아파트는 모두 3만100유닛이었다. 다운타운에는 루프 지역과 함께 골드 코스트, 리버 노스, 사우스 루프, 웨스트 루프 지역이 포함된다.     업계에서는 현재 아파트 건설은 계획되고 있지만 콘도는 현재 공사 중인 프로젝트가 하나도 없는 것으로 파악하고 있다.     이처럼 시카고 다운타운 콘도 건설이 주춤한 것은 건축 비용이 상승했고 이자율도 올라갔기 때문이다.     이에 따라 개발업자들은 소규모이면서 건물 안에 여러 편의 시설을 모두 갖춘 부티크 스타일의 콘도 개발에 집중하고 있다.     반면 아파트 건설은 이어지고 있다. 아파트 개발은 콘도에 비해 비싼 건축 비용을 다루기 쉽다는 게 장점이다.     주로 직장 때문에 빠른 시일내 머물 곳을 물색해야 하는 입주자들이 많기 때문에 유닛을 매입해야 하는 콘도에 비해 비교적 자유롭게 아파트를 고르기 때문이다. 반면 콘도 구입자들은 높은 모기지 이자율과 함께 서버브의 큰 주택에서 작은 집으로 옮겨와야 하는 은퇴자들의 숫자가 줄면서 수요가 줄어들고 있다.   이에 따라 업계에서는 콘도 개발 방향도 변경하고 있다. 최근까지는 수백만 달러를 호가하는 2000평방피트가 넘는 크기의 최고급 콘도 건설이 주를 이뤘다면 이제는 가격도 비교적 저렴하고 작은 면적의 콘도 공급이 증가하고 있다. 40만달러대 가격에 600평방피트 규모의 콘도가 최근 인기를 끌기도 했다. 이 콘도에는 실내외 수영장과 함께 애완견 산책 코스, 주방장이 요리는 해주는 키친, 방음 장치가 되어 있는 음악방, 놀이방 등의 편의 시설을 갖추고 있다. 결국 다운타운 콘도를 구입하는 주민들도 투자 대상보다는 실거주 목적이 더 늘어나고 있는 셈이다.   Nathan Park 기자다운타운 시카고 시카고 다운타운 콘도 건설 콘도 개발

2024-04-11

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