[부동산Q&A] 조인트 네넌시로 부동산 구입하면…투자금 관계없이 지분 똑같이 분배

Q: 2년 전에 결혼을 했고 곧 2세가 나올 예정이어서 보금자리를 장만하려고 합니다. 처음 집을 사게 되는데, 주택 소유 형태도 여러가지가 있다고 합니다. 어떤 형태가 있고, 어떤 형태를 선택하는게 유리한지 알고 싶습니다.

A: 싱글이 주택을 산다면 형태는 단순하다. 그냥 개인 소유로 집을 등록하면 된다. 하지만 부부가 주택을 구입할 때는 형태가 조금 복잡하다. 일반적으로 네 가지 소유 형태가 있는데, 각 소유형태마다 장단점은 존재한다.

▶조인트 테넌시 = 일반 투자자끼리도 선택할 수 있지만 부부일 경우 가장 많이 선택하는 종류다. 조인트 테넌시로 부동산을 구입하고, 공동구입한 소유주 중 한 명이 사망하면 소유권은 남은 사람에게 자동적으로 귀속된다. 이를테면, 두 명의 공동 투자자가 200만 달러짜리 상가를 반반씩 투자해서 구입하고 몇년 후 두 명 중 한 명이 사망했다면 생존한 사람이 혼자서 건물을 소유하게 되는 것이다.

이처럼 조인트 테넌시는 생존자 취득권이 있으므로 소유권에 대해 유언이나 상속을 할 수 없다. 대신 자신의 지분을 남한테 팔 수는 있다. 조인트 테넌시로 건물을 구입한 사람이 자신의 몫을 다른 투자자한테 팔 경우 새로 들어온 투자자와 기존의 소유권자와는 테넌시 인 커먼으로 소유형태가 바뀐다. 그러나 기존의 소유권자끼리는 조인트 테넌시를 그대로 유지하게 된다. 이를테면, A, B, C 세 명의 투자자가 있다고 하자. A가 자신의 지분을 D한테 팔았다면 D와 B·C는 테넌시 인 커먼이 된다. 하지만 B와 C끼리는 처음에 결정했던 조인트 테넌시가 적용된다.

조인트 테넌시의 또 다른 특징은 부동산 구입시 투자 금액에 상관없이 건물 소유권은 반드시 똑같이 나눠야 한다는 점이다. 3명이 각각 30만 달러, 50만 달러, 70만 달러 투자해 부동산을 구입해도 세 명의 지분은 정확하게 3분의 1이 된다.

▶테넌시 인 커먼 = 가족이 아닌 개인이 부동산 투자시 가장 많이 선택하는 방식이다. 투자한 금액에 따라 지분을 소유할 수 있는 것이 가장 큰 특징이다. 3명의 공동 투자자가 100만 달러짜리 건물을 구입할 때 20만 달러, 30만 달러, 50만 달러를 투자했다면 세 사람은 각각 20%, 30%, 50%의 지분을 갖게 된다. 그리고 이들 3인의 공동 소유주는 자신의 지분을 언제라도 다른 사람한테 팔 수 있으며 유언이나 상속을 할 수도 있다. 투자자 개인이 각자의 이름으로 개별 등기를 할 수 있다는 것도 다른 소유형태와의 차이점이다.

▶커뮤니티 프로퍼티 = 부부만이 선택할 수 있는 방식이다. 조인트 테넌시처럼 배우자가 절반씩 소유권을 갖는다. 집 가격이 100만 달러라면 남편과 아내가 한개의 타이틀로 소유하게 되며 지분은 절반씩 나눠 갖는다. 부부중 한 사람이 사망할 경우 유언이 없으면 생존한 배우자한테 절반이 넘어간다. 커뮤니티 프로퍼티는 조인트 테넌시와 달리 지분을 팔 수 없다. 그러나 조인트 테넌시와 달리 자신의 몫을 다른 사람한테 유언으로 남길 수 있다.

▶커뮤니티 프로퍼티/서바이버십 = 역시 부부만이 선택할 수 있는 방식으로 조인트 테넌시와 커뮤니티 프로퍼티를 섞은 형태라고 보면 된다. 법적 권리는 조인트 테넌시와 거의 같으나 배우자가 갖고 있는 절반의 몫을 다른 사람한테 팔 수 없다는 점이 다르다. 또 커뮤니티 프로퍼티와 달리 유언을 할 수 없으므로 배우자 중 한 사람이 사망하게 되면 남은 사람이 생존자 취득권으로 혼자 소유권을 갖게 되는 방식이다.