군복무자 노다운시 42만4100달러까지 융자

VA 모기지 론
크레딧 점수는 최소 620점 넘어야
펀딩 수수료는 융자액의 0~3.3%
다운페이 없어도 모기지 보험 면제

미군 복무를 마친 한인들도 꽤 있다. 미국에서는 군대를 갔다오면 많은 베니핏을 받는다.

대학 학비 지원과 재향군인병원 이용 등 다양한 프로그램이 준비되어 있다. 주택 구입도 예외는 아니다.

현역 군인과 제대 군인들은 일반 모기지 렌더를 이용할 때 더 좋은 조건으로 VA(연방 보훈처)론을 이용할 수 있다.

VA론은 연방정부가 직접 돈을 빌려주는 것은 아니고 일반 렌더를 통해 빌린 융자금에 대해 정부가 보증을 서주는 방식이다.

연방보훈처가 제공하는 주택 구입 융자 프로그램인 VA론에 대해 소개한다.

◆신청 자격

현재 군복무 중이거나 명예 제대자라면 누구나 신청할 수 있다. 군복무 중 전사했거나 장애를 입은 군인의 배우자도 동등한 혜택이 주어진다.

군복무자는 평화시에는 최소 180일, 전시 중에는 90일 이상을 근무해야 한다.

우선 VA 론을 시작하려면 제일 먼저 VA 융자를 받을 수 있는 자격을 갖췄다는 내용의 COE(Certificate of Eligibility)를 발급 받아야 한다.

신청 방법은 연방 보훈처 웹사이트 www.benefits.va.gov/homeloans에 들어가서 본인이 직접 온라인으로 신청할 수 있으며 VA 융자를 심사해 주는 모기지 렌더를 통해서도 받을 수 있다.

또한 메일로도 신청할 수 있다.

VA Loan Eligibility Center

Attn: COE (262)

PO Box 100034

Decatur, GA 30031

문의:888-768-2132

◆융자 한도액

원래 VA 융자는 한도가 없지만 노다운으로 주택을 구입할 때는 카운티별로 융자 한도액이 정해져 있다.

올 1월1일부터 개정된 융자 한도액은 패니매의 컨포밍 융자 기준인 42만4100달러이며, 집값이 비싼 카운티는 72만1050달러까지 융자를 받을 수 있다. 바이어가 다운페이를 할 경우 컨포밍 한도액을 넘겨도 융자 승인을 받을 수 있다.

VA 융자는 주택 구입뿐만 아니라 재융자, 주택 신축, 집 구입 후 바로 리모델링, 에너지 절감 장치 설치비용, 모빌 홈 구입에도 이용할 수 있다.

◆다운페이먼트

일반인은 집을 사기 위해 최소 3.5%(연방 주택국이 보증하는 FHA융자 이용시)의 다운페이먼트가 필요하지만 VA 론은 노다운으로도 집을 살 수 있다.

물론 여유자금이 있어서 다운을 하는 군 출신자들도 있지만 보통의 경우 노다운 프로그램을 이용한다.

◆융자 비용

VA 융자를 받기 위해서는 펀딩 수수료(Funding Fee)를 보훈처에 지불해야 한다. 펀딩 수수료는 현역과 비현역, 주방위군, 예비군 등 바이어의 조건에 따라 달라지며 보통 융자 금액의 0~3.3%정도 된다.

그러나 펀딩 수수료도 모기지 융자에 얹을 수 있으므로 실제 바이어가 융자 받을 수 있는 금액은 구입가격의 103.3%까지 가능하다.

VA 융자는 셀러가 바이어를 위해 각종 경비를 지원할 수 있다. 셀러는 융자 금액의 최대 4%를 군출신 바이어한테 매매 경비에 보탤 수 있도록 크레딧으로 제공할 수 있다.

VA 론은 노다운으로 융자를 받을 수 있지만 다운페이먼트가 20% 이하라고 해서 별도의 모기지 보험(PMI)에 가입할 필요가 없다.

모기지 보험은 융자금액의 0.5~1.5%정도 되므로 이 비용을 내지 않는 다는 것도 큰 혜택이라고 할 수 있다.

◆융자 과정

원래 VA론은 신청자에 대한 크레딧 기준이 없다. 하지만 융자 절차를 진행해주는 모기지 렌더들은 최소 620점의 크레딧 점수를 원한다. 그리고 일반 모기지 융자 처럼 신청인의 크레딧과 소득에 따라 이자율을 정해준다.

하지만 FHA 론과 같이 정부가 보증하는 프로그램이므로 다른 모기지 융자보다 심사기준이 까다롭지는 않다.

융자 신청서는 패니매가 발행하는 1003폼이나 프레디맥의 65폼을 이용하게 된다.

융자 신청인의 크레딧이 좋을 경우 시중 은행들이 제공하는 모기지 이자율보다 싸게 얻을 수 있다.

VA 융자는 모든 은행들이 취급하는 것은 아니고 참여하는 렌더들이 따로 있으므로 이들 렌더를 상대로 좋은 조건의 융자 상품을 쇼핑할 수 있다.

VA 융자는 1944년 첫 선을 보인이래 약 2800만명의 군 출신자들이 혜택을 보고 있으며 가주 거주자가 가장 많이 이용하고 있다.

VA 론은 융자 승인과정이 일반 모기지와 다르기는 하지만 주택 구입절차는 같다. 따라서 바이어가 COE를 발급 받았다면 부동산 에이전트를 정해서 집을 보러 다니면 된다.


박원득 객원기자