[부동산 Q&A] 홈스테드 면제

강제 매각에도 소유주 일부 권리 인정
주택 에퀴티 최대 17.5만불까지 보호

Q: 주택을 담보로 돈을 빌려 비즈니스를 했는데 비즈니스가 잘 안 돼서 문을 닫았습니다. 주택을 담보로 빌린 빚도 못 갚았고요. 채권자가 빚을 갚아달라며, 안 되면 주택을 차압해 매각하겠다고 합니다. 그렇게 되면 돈 한 푼도 없이 맨 몸으로 쫓겨나야 합니다. 돈을 조금이라도 건질 방법이 있을까요.

A: 소송을 당해 차압을 당하거나 주택을 담보로 돈을 빌리는 경우는 주위에서 많이 볼 수 있다. 상황이 잘 풀려 빚을 갚으면 다행이지만 불가피하게 그렇지 못하는 경우도 많다. 이러한 때 주택소유주가 주택에 남아있는 에쿼티의 일부를 보호받을 수 있는 방법이 있다. 바로 홈스테드(Homestead) 면제 규정을 이용하는 것이다.

홈스테드는 원래 농장 건물주가 채무상환을 위해 강제로 매각절차를 밟을 때 농장주의 에쿼티 중 일부를 보호해주기 위해 시작됐다. 농업을 보호하기 위해 실시된 홈스테드가 일반 주택소유주에게도 혜택이 주어지면서 채무로부터 자신의 재산을 어느 정도 보호받을 수 있게 된 것이다.

홈스테드는 채권자가 채무자의 거주목적 주택을 강제매각시킬 때 주택소유주의 나이나 상태에 따라 에퀴티의 일부에 대해서 손을 댈 수 없도록 하는 것이다.

홈스테드 면제에는 두 가지가 있다. 자동홈스테드 면제와 등기홈스테드 면제다. 자동 홈스테드면제는 홈스테드 면제를 카운티 등기소에 등기하지 않아도 자동으로 주어지는 면제다. 등기홈스테드 면제는 주택 소유주가 카운티 등기소에 홈스테드를 등기하는 것으로 자동홈스테드면제보다 광범위한 혜택을 받을 수 있다.

현재, 채권자의 청구로부터 홈스테드로 보호받을 수 있는 금액은 최소 7만5000달러에서 최고 17만5000달러까지다. 보호받을 수 있는 금액은 채무자의 나이와 소득기준, 채무자가 차압되는 주택에 거주했는지 등에 따라서 결정된다. 개인의 경우에는 7만5000달러, 부부의 경우에는 10만달러, 55세 이상으로 소득이 2만 달러 이하일 경우 또는 65세 이상이거나 장애인일 경우에는 17만5000달러까지 홈스테드 면제를 받게 된다.

기본적으로 홈스테드 면제는 소송에 의하여 발생한 재판 판결 채권자 (judgment debtor)가 판결을 부동산에 저당을 걸고 차압을 할 때 보호를 받기 위한 것이다.

예를 들어, 올해 66세인 A라는 사람의 주택 가치가 60만 달러이고 모기지잔액이 30만 달러라고 하자. 이러한 A씨가 재판에 져 20만 달러의 채무를 지게 됐다. 재판판결 채권자는 20만 달러의 권리는 주택에 저당을 하고 차압을 할 때, 먼저 30만 달러의 권리가 있는 은행에 지불을 우선하고, 17만5000달러의 홈스테드 면제가 있는 채무자는 그 다음의 권리가 있게 된다. 그러고 나서 재판판결 채권자가 나머지 에쿼티에 대한 권리가 있는 것이다.

위의 예를 보듯이, 홈스테드 면제는 채무자가 동의하여 저당이 걸린 은행에 대해서는 후순위지만 재판판결 채권자에 대해서는 앞순위가 되어 해당되는 홈스테드 금액만큼 보호를 받게 되는 것이다.