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크레딧 700점 넘고 소득 증명되면 가능

홈 에퀴티(HELOC) 라인 오브 크레딧 오픈
융자 한도액은 주택시세의 80~90%
이자율은 홈오너 신용에 따라 4~8%

집값이 많이 오르면서 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC)을 오픈하려는 홈오너들이 늘고 있다. 주요 은행들도 적극적인 마케팅을 펼치면서 HELOC 규모는 2012년 이후 매년 20% 이상씩 늘어나고 있다. 2016년에 HELOC을 새로 오픈한 규모가 1600억달러를 넘으면서 2008년 이후 최대치를 기록하고 있다.

HELOC은 주택의 에퀴티와 신청자의 크레딧 점수에 따라 사용할 수 있는 금액이 결정되며 크레딧카드처럼 언제나 한도액 내에서 사용할 수 있다는 장점이 있다.

이런 이유로 높은 이자의 크레딧카드 빚 상환이나 자녀 학자금, 자동차 구입, 주택 리모델링 등 급전이 필요한 홈오너들이 HELOC에 대해 많은 관심을 갖고 있다.

◆제출 할 서류

제일 중요한 서류는 신청인의 소득 증명이다. 월급쟁이라면 매월 또는 2주마다 회사로 부터 받는 급여 명세서(Paystub)가 있어야 한다.

비즈니스를 하는 사람들은 현재의 재정 상태를 알려주는 P&L(Profit & Loss)이라고 하는 서류를 제출해야 한다.

은행은 신청자가 월급을 받고 있다면 직접 근무하는 회사로 전화해서 고용 상태를 확인한다. 필요한 근속 연수는 2년이지만 이 기간을 채우지 않더라도 그 전에 일했던 업종과 지금 일하는 내용을 비교해서 과거 다른 직장에서의 경력을 인정해주기도 한다.

소득 증명서를 뒷받침 하기 위한 세금보고 서류도 필요하다.

비즈니스 상 현금거래가 많아 세금 보고를 실제보다 적게한 사람들은 HELOC을 승인받지 못할 수 도 있다.

◆융자 한도액

홈오너가 HELOC 신청서를 제출하면 은행의 융자심사관(Underwriter)은 가장 먼저 해당 주택에 얼마의 에퀴티가 있는지부터 검토한다. 에퀴티는 현재 주택 시세에서 1차나 후순위 모기지 융자금을 뺀 금액을 말한다.

예를 들어 주택가치가 80만 달러이고 1차 융자금이 50만 달러가 남았다면 에퀴티는 30만 달러가 된다.

HELOC을 오픈해 주는 융자 한도액(LTV:가치대비 융자비율)은 은행마다 기준이 다르다.

일반적으로 80%가 가장 많고 보다 적극적인 은행들은 90%까지도 해준다. 보수적인 은행들이나 사채를 전문으로 하는 사모펀드들은 60%까지만 허용해 주기도 한다.

주택가치가 80만 달러라면 80%일 경우 64만 달러까지 융자를 해줄 수 있다는 뜻이다. 여기서 1차 모기지 융자액이 50만 달러가 남아있다면 홈오너가 사용가능한 HELOC은 14만 달러가 된다.

◆소득 기준

특별히 얼마를 벌어야 한다는 기준은 없다. 신청인의 월 수입에서 1차 모기지 융자금을 갚고나서 크레딧 카드나 자동차 론 등 다른 지출을 제하고도 HELOC의 최소 월 상환금을 갚을 수 있는 수준이 되어야 한다.

과거에는 HELOC 오픈시 신청인이 얼마를 번다고만 하면 그대로 승인되는 경우가 많았다. 하지만 금융위기 이후부터는 반드시 홈오너가 개인 세금 보고서류를 제출해야 되므로 소득을 부풀리는 행위는 할 수가 없다.

각 은행들은 DTI라고 불리우는 소득대비 채무비율에 대한 가이드 라인이 있다.

각종 융자금에 대해 매월 갚아야하는 빚이 월 소득의 45%이하면 HELOC을 오픈하는데 별 문제가 없다.

◆주택 감정

HELOC승인을 받기 위해 반드시 필요한 절차는 아니다. 은행마다 자체적으로 신청인의 집 주소를 입력하면 주택 시세를 바로 알려주는 컴퓨터 데이터 베이스를 활용하기 때문이다.

그러나 은행에서 결정한 주택 가치가 신청인이 생각하는 것 보다 낮게 나왔다면 은행에 정식 감정을 요청할 수 있다.

◆이자율

이자율은 은행마다 다르며 쇼핑을 하면 낮은 이자율을 제공하는 렌더를 찾을 수 있다.

은행에 따라 일정기간 3%대의 낮은 이자율을 주는 은행도 있고 매월 상환금을 은행계좌를 이용해서 자동으로 납부토록하면 0.25~0.5%까지 내려주는 렌더들도 있다.

일반적으로 프로모션 기간이 끝나면 대부분의 은행들은 프라임 금리(기준금리+3%)에 0.75~4.0%를 더한 이자를 주게된다.

지금 기준금리가 1~1.25%이므로 프라임 이자율은 4.00~4.25%가 되는 셈이다.

만약 신청인의 신용 점수가 낮거나 몇가지 마이너스 요인이 있다면 이자율은 더 올라간다.

8%대의 높은 이자율을 부과하는 은행도 있으므로 이자율을 잘 비교해서 고르는 것이 좋다.

◆크레딧 점수

융자금 상환을 할 수 있는 수준의 소득이 있고 충분한 에퀴티에 크레딧 점수가 700점이 넘으면 HELOC을 쉽게 오픈할 수 있다.

대부분의 은행들이 요구하는 크레딧 점수는 700점부터다. 하지만 600점대라도 특별히 페이먼트를 연체한 기록이 없으면 라인 개설이 가능하지만 이자율이 조금 높을 수 있다. 그러나 660점 이하일 경우에는 융자 승인을 받기 힘들다.

◆신청 비용

대개의 은행들은 HELOC을 개설해주면서 홈오너로부터 별도의 비용을 청구하지 않는다. 그러나 은행 마다 가이드 라인이 다르므로 경우에 따라서는 모기지 융자처럼 융자 수속비용을 청구하기도 한다. 만약 수수료를 내야 한다면 다른 은행을 알아보는 것이 좋다.

박원득 객원기자