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[부동산Q&A] 10% 이상 다운페이먼트하면…크레딧 580점 이하 FHA 융자 가능

Q: 다운페이먼트 마련이 쉽지 않아 FHA 융자로 주택을 구입하려고 합니다. FHA 융자를 이용하면 3.5%만 다운페이먼트하면 주택을 구입할 수 있다고 들었기 때문입니다. 구체적으로 FHA 융자가 어떤 융자이고 조건 및 주의할 점을 알려주세요.

A: 주택을 구입하려는 바이어들에게 가장 매력적인 융자 상품은 FHA융자다. FHA융자는 정확하게 표현하면 연방 주택국(FHA)이 보증해주는 융자다. 따라서 연방 주택국 허가를 받은 융자은행이 연방 주택국 기준에 맞춰 융자를 내주게 되며 연방 주택국은 이 융자를 보증해주는 것이다. 연방 주택국이 보증해주기에 융자은행은 상대적으로 덜 까다롭게 융자 심사를 하게 되며 크레딧점수가 다소 낮더라고 융자를 받을 수 있다.

-크레딧 점수: FHA융자는 일반 융자에 비해 요구하는 크레딧점수가 낮다. 융자 종류에 따라 최소 크레딧점수는 달라지지만 3.5%만 다운페이먼트를 하면 580점 이상이어야 한다. 크레딧점수2가 500~579점 사이는 융자신청자는 10% 이상 다운페이먼트를 해야 한다. 하지만 크레딧점수가 500점 미만인 융자신청자는 FHA 융자를 받을 수 없다.

-다운페이먼트: 일반적으로 3.5% 이상 다운페이먼트를 하면 융자를 받을 수 있다. 다운페이먼트 자금은 은행에 예치된 돈은 물론 부모나 형제자매로부터의 증여도 가능하다. 또한 주정부나 로컬정부의 주택 구입 보조금도 다운페이먼트 자금으로 인정해준다. 따라서 첫주택구입 보조프로그램 등을 잘 이용하면 수중에 돈 한 푼 없이도 주택 구입을 할 수 있다.



-모기지보험: FHA 융자는 다운페이먼트 비율이 낮기에 융자를 받은 주택소유주는 모기지보험(MI)을 구입해야 한다.

모기지보험 비용은 모기지 상품 및 다운페이먼트 비율에 따라 차이가 나는데 일단 모기지보험을 구입할 때 융자액의 1.75%를 내야 한다. 그리고 연간 보험료는 30년 고정 상품으로 다운페이먼트 비율이 5% 미만이면 융자액의 0.85% 5% 이상이면 0.8%다.

-에스크로 클로징 비용도 융자 가능: FHA는 융자은행이 에스크로 클로징 비용까지 융자해 주는 것을 허용한다. 따라서 일부 융자은행들은 에스크로 클로징 비용도 융자를 해 주는데 단 이 융자는 이자율이 좀 더 높다.

-주택 수리 위한 융자: FHA는 다양한 융자 상품을 갖고 있다. 그 중의 하나가 주택 수리를 위한 융자 상품이다. 203(k)로 불리는 이 융자는 주택의 구조를 바꾸는 대형 리모델링이 아닌 일반적인 리모델링에 대해 최고 3만5000달러까지 융자해준다.


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