[부동산 Q&A] 1031 교환하려면 부동산 매각 후 135일 이내 구입 에스크로 끝내야

Q: 7년 전에 구입한 상가 가격이 그동안 많이 올라 팔려고 하니 세금이 너무 많이 나올 것 같습니다. 이런 경우 1031 교환(exchange)을 하면 세금을 당장 안 내고 연기할 수 있다고 하는데 1031 교환을 할 때 조건이 어떤지 알고 싶습니다.

A: 상업용 부동산을 구입하면 거주를 목적으로 하는 주거용 부동산과 달리 보통 일정 비율의 수익을 정기적으로 올릴 수 있고 나중에 가치가 상승하면 시세차익 효과도 볼 수 있다. 하지만 주택은 지난 5년간 2년 이상 직접 거주하면 개인 25만 달러 부부의 경우 50만 달러까지 시세차익에 대한 세금을 면제받을 수 있지만 상업용 부동산은 매각 후 이익이 발생하면 양도소득세를 내야 한다.

이 때 1031 교환 제도를 이용하면 양도소득세를 안 낼 수 있어 1031 교환은 상업용 부동산 투자자들의 절세 수단으로 매우 유용하게 사용된다.

물론 엄밀하게 얘기하면 1031 교환은 세금을 면제해주는 것이 아니고 1031 교환으로 획득한 부동산을 처분하면 세금을 내야 하는 것이기에 세금을 유예시켜주는 것이지만 1031 교환을 지속적으로 이용할 수 있기에 잘만 활용하면 세금을 절약하는 효과를 누릴 수 있다.

1031 교환은 순수 투자 목적의 토지 임대 수익 발생형 부동산 생산공장을 포함한 사업목적으로 사용되는 대부분의 상업용 부동산이 이 법의 수혜 대상이다.

이렇게 1031 교환은 지역의 제한도 없으며 부동산의 종류도 투자목적이나 상업용이면 되고 하나를 팔아서 여러 개를 사도 되고 그 반대로 작은 투자용 부동산을 두세개 가지고 있는 투자자가 그것들을 팔아 규모가 큰 대형투자도 가능하다. 물론 대상이 되는 건물의 형태도 국한되지 않는다.

다만 1031 교환 혜택을 받으려면 몇가지 조건을 충족해야 한다.

1031교환을 성사시키기 위해 IRS가 요구하는 조건은 새로 구입하는 부동산의 가치(가격)가 소유하고 있는 부동산보다 최소 같거나 높아야 하며 비용을 제외하고 남은 매각 대금 모두가 구입하려는 부동산에 사용돼야 한다. 또 부동산을 판 후 45일 안에 새로 구입할 부동산을 정해야 하고 그 후 135일 안에 에스크로가 끝내야 한다.