[상속법] 리빙트러스트와 부동산 재융자

박영선(써니 박) / 유산상속 전문 변호사

부동산을 리빙트러스트 목록에 넣을 때
은행에 따라서는 원치 않는 경우도 있어

이제 많은 한인들이 리빙트러스트라는 제도에 익숙해 진 것 같다. 그러면서도 막상 자신의 리빙트러스트에 어떤 재산이 들어있는지 물어보면 알지 못하는 것 같다. 리빙트러스트 따로 재산 따로 가는 경우가 종종 있기 때문이다. 리빙트러스트를 만들 때는 부동산이 트러스트 이름으로 들어가 있었는데 나중에 빠진 경우도 많다.

부동산을 리빙트러스트를 통해 가지고 있다는 의미가 무엇인지, 그리고 재융자시에는 무엇을 해야 하는지를 알아보자.

부동산을 트러스트를 통해 가지고 있다는 의미는 부동산의 주인인 본인이 사망할 때까지 어떠한 법적인 의미도 있지 않다. 즉, 부동산을 트러스트를 통해 가지고 있거나 혹은 그냥 자기이름으로 가지고 있거나 세금 면에서, 채권자로부터의 보호 면에서 똑같다.

부동산을 언제나 트러스트에서 빼고 꺼낼 수 있는 권리가 본인에게 있고, 세금보고도 똑같이 하고, 소송을 당해도 부동산이 트러스트에 있다고 보호를 받는 것이 아니다. 단지, 사망하게 되면 혹은 불의의 사고로 정상인으로 살 수 없다면 그때에 트러스트가 있었느냐 없었느냐가 결정적인 작용을 한다.

단지 리빙트러스트가 없을 때와 비교한다면, 부동산의 명의가 트러스트로 되어 있다는 것이 부동산이 트러스트에 들어가 있다는 말과 같다.

재융자를 해야 하는데, 은행에서 부동산이 트러스트에 있느냐고 물었을 때 긴장할 필요가 없다. 은행에서 융자를 받기 위해서는 부동산을 트러스트에서 빼라고 해도 그러하다.

아무 걱정할 필요 없이, 에스크로를 통해 부동산을 트러스트에서 빼고 개인이름으로 융자를 하면 된다. 단지 융자가 끝난 후 반드시 부동산을 다시 리빙트러스트에 집어넣기만 하면 된다.

그러나, 이렇게 하면 등기비가 별도로 들게 되므로, 융자를 받는 은행에 부동산의 명의를 트러스트로 하고 싶다고 이야기하면, 융자서류 등을 모두 트러스트 이름으로 해준다.

가끔 은행에 따라 트러스트에 부동산을 넣는 것을 원치 않는 경우가 있는데 그 이유는 다음과 같다. 에스크로가 끝난 후 은행들은 부동산 융자 증권을 뉴욕의 부동산 융자 증권을 전문으로 다루는 간접마켓에 팔 때가 있다.

부동산론이 리빙트러스트로 되어 있으면, 융자노트를 다른 사람에게 파는 게 제약이 있을 수도 있기 때문에 이것을 꺼리는 경우가 있다.

요즘에는 대개 큰 은행에서는 리빙트러스트가 익숙하므로 이런 일은 걱정하지 않아도 된다.

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