[부동산 투자] LA 임대주택 시장 전망

인구성장률 2022년 증가세로 전환 전망
전문 매니지먼트 회사에 맡기는게 유리

이번 팬데믹 상황에서 가장 큰 영향을 받은 부동산 시장을 꼽으라면 상업용 부동산 임대시장이 아닐까 생각한다. 지난 10여년간 꾸준한 성장세를 보였던 상업용 부동산의 가격은 코로나19 이후 가격 상승을 멈추고 잠시 숨 고르기에 들어간 듯 보이기 때문이다. CoStar사가 발표한 LA 부동산 시장 지표를 확인하여도 이러한 경향은 뚜렷이 나타나고 있다. 현재 부동산 임대 시장 성장률은 전년 대비 2.6% 하락했고 공실률은 13.1% 증가했다.

평균 임대가격 또한 2~3% 정도의 하락이 나타났고 향후 2년 정도는 이러한 추세가 지속할 거 같다는 동향이 보고되었다. 이러한 임대시장의 축소는 이번 팬데믹 상황에 따른 임대료 연체와 퇴거소송 금지에 따른 수입 감소가 가장 큰 요소로 작용했음을 짐작할 수 있다. 퇴거소송 금지는 정치적 상황에 따라 연기되고 있지만, 퇴거 소송이 다시 시작된다 하여도 그동안 쌓여있는 여러 문제를 어떻게 처리하게 될지 아직 현장에서는 정확한 지침이 만들어져 있지 않아서 향후 오랜 시간 혼란스러운 상황이 발생할 여지가 남아 있다.

위에서 언급한 것처럼 향후 1~2년간의 부동산 임대 사업의 전망은 그리 밝지 않다. 하지만 부동산 투자를 생각하는 경우라면 지금이 투자에 적합한 시기로 볼 수 있는 요소들도 많다. 그중에서도 오늘은 아파트 투자에 대한 이야기를 해보도록 하겠다.

상업용 부동산 중에서 주택 및 아파트 임대는 비교적 소액의 투자금으로 시작할 수 있는 투자처이다. 낮은 공실률에 따른 안정적인 수입은 아파트 투자의 가장 큰 장점으로 그동안의 가격 상승의 주된 요인이었다. 이번 팬데믹 상황에서 갑자기 높아진 연체율과 그에 따른 수익률 악화 때문에 마켓에서의 수요가 줄어들면서 가격 하락의 압박을 받고 있지만, 특수한 상황에 따른 변화는 마켓의 구조적인 변화와는 다르게 보는 것이 맞는 것 같다.

LA의 인구성장률은 지난 4년간 감소세를 나타냈지만 2022년을 정점으로 다시 증가세로 돌아설 것으로 전망하고 있으며 이는 임대 주택 수요의 증가를 기대할 수 있는 직접적인 자료이고 일자리 또한 향후 5년간 평균 1.74% 증가가 예측된다. 이러한 거시적인 경제 지표는 주택 임대 사업이 안정적인 투자처임을 나타내 주고 있습니다.

현재 5% 중반에 형성되고 있는 캡 레이트(CAP Rate)는 2022년 후반기에 가격 상승 기대에 따라 5% 초반의 완만한 상승을 예측하고 있다. 정부의 양적 완화정책에 따른 낮은 금리와 안정적인 주택 수요 증가 및 실업률 개선의 신호는 앞으로 임대주택 시장의 회복을 기대할 수 있는 긍정적인 요소로 볼 수 있다.

아파트 투자를 꺼리는 분들의 대부분은 관리의 어려움을 첫째로 꼽는다. 테넌트와의 관계문제, 끊임없이 들어가는 수리 관리 비용 등 다른 상업용 매물들과 다른 투자 환경에 힘들어하는 경우가 많은데 전문적이고 경험 많은 메니지먼트 회사를 이용한다면 적은 비용으로 훨씬 체계적인 재산관리를 할 수 있다.

아파트를 장기적인 투자처로 생각하고 처음 몇 년간의 수익률의 기대치를 낮춘다면 시간이 지날수록 아파트 투자의 가치를 느낄 것이라고 자신 있게 말할 수 있다. 올 하반기부터 시작될 퇴거소송 정상화와 백신 공급에 의한 팬데믹 상황의 종료에 따른 시장의 변화를 주의 깊게 관찰하며 발 빠른 투자의 방향을 찾는 것이 현명한 투자라고 생각된다.

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조진욱 / 드림부동산 부사장