커머셜 융자와 SBA 융자 [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 - 사무엘 리 전문가]

사무엘 리 융자 전문가

▶문= 커머셜 융자와 SBA 융자 이용 방법은?

▶답= 경제상황은 좋지 않지만, 시중에 cash flow는 좋아져서, 새로운 비즈니스를 시도하든지, 비즈니스를 확장하려는 분들이 늘어나는 추세입니다. 이렇게 비즈니스의 확장을 계획하고 있는 분들의 관심사는 커머셜 융자 부분입니다.

커머셜 융자에는 두 종류가 있습니다. 첫째로, 렌트비를 수입원으로 하기 위해서 투자용 건물을 구입하기 위해서 받는 융자가 있고, 둘째는 투자자가 자신의 비즈니스를 운영하고, 자신의 건물을 구입하기 위해서 받는 융자입니다. 그러면 두 융자의 차이점이 무엇일가요?

첫번째, 커머셜 융자는 일반 은행은 자신의 fund로 제공하는 융자이며. 두번째, SBA 융자는 정부의 지불 보증을 받고 융자를 신청한 분들에게 융자해 주는 프로그램입니다. 만약의 경우, 융자에 문제가 생겨서 상환이 불가능해지면 커머셜 융자는 융자 금액 전체에 대한 책임을 담당 은행이 지게 되지만, SBA 융자는 연방정부가 채무 불이행한 금액의 75%까지환불해 주는 시스템입니다. 분명한 것은 두 가지 융자 모두 그 자금의 조달과 펀딩을 담당은행이 진행하게 된다는 것입니다.

커머셜 융자의 대출기준은 일반 모기지 론, 컨벤셔널 론과 비슷하여, 은행의 대출 심사조건은 담보나 채무자의 크레딧 조건, 인컴의 정도가 중요시 됩니다.
SBA 융자의 대출기준과 조건은 담보, 인컴의 정도, 채무자의 신용등급등 대출조건은 커머셜 융자와 어느정도 비슷하지만 SBA 융자의 핵심이 되는 자격 조건은 융자대상이 되는 비즈니스의 cash flow를 중요하게 봅니다. 다시 말해서, 커머셜 융자가 담보를 중시하는 대출이라면 SBA 융자는 비즈니스의 cash flow에 촛점을 두고, 스몰 비즈니스를 도우려는 대출 이라고 할 수 있습니다.


커머셜 융자는 5년에서 7년정도의 상환기간 제한이 있는 반면에, SBA 융자는 비즈니스 융자의 경우, 10년정도의 상환 기간을 갖으며, 부동산 융자의 경우는 25년 정도의 상환기간을 갖게 되어 자주 재융자를 할 필요가 없어집니다.

커머셜융자의 이자율은 모기지 론의 컨벤셔널 론과 비슷하여 고정금리를 일부 또는 전체 융자에 적용하기도 합니다. 하지만 SBA 융자는 월가의 증권시장에 많은 영향을 받는 WSJP, 프라임이자율을 기준으로 적용하므로 변동 금리를 융자에 적용하게 됩니다.

커머셜 융자에는 Prepayment penalty가 부분적으로 적용되기도 하며 이것을 융자 과정에서 은행과 사전 조정을 통해서 없애기도 할수 있습니다. 하지만 SBA 융자는 정부가 지불보증을 해주기 때문에, prepayment penalty에 대한 사전 조정은 힘들고, 선납 할 경우에는 융자금액의 일부를 penalty로 지불해야 합니다.

커머셜 융자나 SBA 융자를 변동 이자율로 받게 될때, 해당 융자금액에 대해 최저금리와 최대 금리에 대한 Cap rate가 적용되어 이자율 변동 폭에 제한을 주게 됩니다. 커머셜 융자의 이자율은 통상적으로 prime rate에 1% 내지 1.5% 정도가 더해 집니다.

정리하자면, 투자목적이 아닌 본인사업 목적으로 융자를 신청할 경우에는 커머셜융자보다 SBA 융자가 적합한테, 그 이유는 SBA 융자로 받을 수 있는 금액이 $6,000,000까지 가능하며, SBA 융자의 다운페이먼트가 커머셜 융자보다 융자 금액당 비율이 더 적으며, 커머셜 융자보다 상환 기간이 길고, 비즈니스와 건물을 함께 융자할 수 있는 조건을 가지고 있습니다.


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