모기지 임파운드 구좌의 장단점 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 웰스파고 한인융자담당]

스티브 양 / 웰스파고 한인융자담당

▶문: 모기지에서 재산세와 집보험에 대한 임파운드를 설정하는 것의 장단점에 대하여 알고 싶습니다.

▶답: 모기지에서 임파운드 구좌란 모기지 렌더 내에 렌더와 손님의 공동의 구좌 즉 Escrow 구좌를 열어서 손님이 매달 재산세와 집보험료를 모기지 페이먼트와 같이 납부하면 이를 모아서 렌더가 납기일에 맞추어 재산세와 보험료를 대신 납부하는 것을 말합니다.

임파운드 구좌를 설정하는 것은 보통 손님의 선택이지만 다운페이먼트가 적거나 재융자의 경우 에퀴티 규모가 낮으면 렌더가 설정을 요구할 수도 있습니다. 그리고 다운페이먼트나 에퀴티 규모에 상관없이 임파운드를 설정하지 않으면 비용을 부과하는 렌더도 있으니 손님은 융자를 신청하는 단계에서부터 이를 확인하는 것이 좋습니다. 임파운드 강제조항은 각 주나 다를 수 있는데, 가주에서는 LTV(Loan to value)가 90%가 넘는 경우에 임파운드를 요구합니다.

이렇게 모기지 임파운드 구좌는 재산세나 보험료를 매달 모기지 페이먼트와 함께 미리 거두어 납기일에 맞춰 대신 납부해 주기 때문에 손님의 입장에서 납부일을 놓쳐서 페널티를 내는 일을 없게 하는 큰 장점이 있습니다. 또한 일 년에 한두 번씩 목돈을 지불해야 하는 부담을 덜어주는 장점도 있습니다. 하지만 여러 단점도 있으므로 잘 알고 선택해야 합니다.

가장 큰 단점으로는 맨 처음 설정할 때 손님이 한꺼번에 많은 돈을 Escrow 구좌에 미리 넣어두어야 한다는 것입니다. 집을 사거나 재융자 할 때 임파운트를 선택하면 요즘 렌더는 보통 6-8개월에 해당하는 돈을 미리 디파짓 해놓을 것을 요구합니다. 이 돈에 대하여 렌더는 손님에게 이자를 지불하지도 않습니다. 집을 사는 사람의 경우 다운페이먼트와 에스크로 비용에 더하여 추가적으로 발생하는 돈이므로 많은 부담이 될 수 있습니다. 재융자의 경우에도 LTV에 따라 이자율이 많이 달라지는 것을 감안 했을 때, 에퀴티가 많지 않은 사람의 경우에는 융자담당자와 상의하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 렌더의 입장에서는 에스크로 구좌에 충분한 돈이 없어 납기일을 못 맞출 경우 10%의 페널티를 낼수도 있기 때문에 미리 자금을 확보해 놓을 수 밖에 없습니다.

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