[부동산 이야기] 안정적인 부동산 투자의 시작

인컴 유닛 투자 남가주에서 특히 유리
렌트 수입·경비·건물 상태 잘 살펴야

살 집을 하나 사고 나면 경제적으로 여유가 생긴 한인들은 투자용 부동산으로 눈을 돌리게 된다.

우리가 생각할 수 있는 투자 부동산의 종류는 가장 손쉬운 콘도나 단독 주택부터 큰 액수의 투자가 필요한 대형 상가 같은 상업용 건물까지 다양하다. 그러나 대부분 우리 서민들은 집을 살 때 융자한 돈을 매달 나누어 상환해야 하고 그 외의 여러가지 페이먼트로 인하여 다시 목돈을 장만하는 것이 쉽지만은 않다.

LA는 중간소득에 비해 주택가격이 높아서 50%가 넘는 주민들이 임대아파트에 거주하고 있어 렌트 시장이 특히 활발하다. 그래서인지 한인타운을 비롯한 LA는 아파트가 늘어나도 여전히 공급이 수요를 따라가지 못하기 때문에 아파트는 최고의 부동산 투자처가 된다. 하지만 가격도 높고 최소 35%의 다운페이가 필요한 아파트를 구입할 수 있는 투자자는 한정되어 있다.

그렇다면 집 장만을 할 때 투자도 겸할 수 있는 기회가 생긴다면 얼마나 좋을까. 그래서 지난 몇 년간 한인들이 가장 많이 투자한 부동산 종목 중의 하나가 인컴 유닛이다.

인컴 유닛은 보통 2유닛 이상의 주거용 부동산을 말하는데 부동산 경기가 주춤할 때도 높은 가격대를 유지하고 있다. 이유는 4유닛까지의 인컴 유닛은 일반 주택과 동일하게 취급되어 단독 주택과 같은 조건으로 구입이 가능하기 때문이다.

적어도 35% 이상을 다운해야 하는 5유닛 이상의 아파트보다 적은 다운페이를 해도 되고 이자율이 높고 까다로운 커머셜 융자만 가능한 아파트와 달리 일반 주택의 융자를 하여 낮은 이자율이 적용되기 때문이다. 그리고 소유주가 거주하는 유닛을 제외한 나머지 유닛에서 수익이 발생하니 안전한 투자가 될 수 있다.

인컴 유닛은 구입할 때 건물의 상태를 봐야 한다. 구입하기 전에 전문가에게 인스펙션을 맡겨 건물 벽에 균열이 생겼다거나 안팎으로 수리할 곳이 있는지 확인하고, 필요하면 전문가에게 점검을 받고, 있는 그대로(As- Is)의 상태로 구입해야 된다면 수리비가 얼마나 되는지 미리 견적을 받아보는 것도 좋다.

건물 상태보다 매매 가격에 더 많은 영향을 미치는 것이 렌트이므로 유닛당 월 렌트비가 얼마인지 정확히 알아야 한다. 리스 조약을 확인하여 유닛별로 언제 리스가 끝나는지, 매월 들어오는 렌트는 얼마나 되는지를 알아 두어야 한다. 테넌트로부터 '테넌트 에스토펄(Tenant Estoppel)'을 받아 정확한 렌트를 확인해야 한다. 이 서류에는 리스 기간, 렌트 가격, 시큐리티 디파짓 등의 내용이 들어있다.

월수입만큼 중요한 것이 경비이다. 건물주가 물값과 재산세, 보험료, 가드닝 비용, 교체 비용 등을 부담하므로 위의 조건들을 미리 살펴보고 구입해야 한다.

▶문의: (213)505-5594

미셸 원 / BEE부동산 부사장  
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