[부동산 가이드] 2018년 부동산 결산

이자율 상승에도 가격은 올라
시장의 불확실성 커지고 있어

요즘 부동산 동향에 대한 독자들의 문의가 빗발친다. 그중 독자들이 가장 궁금해 하는 점은 부동산 활황이 언제 끝나고 주택 가격이 내려갈 것인지이다. 여기에 대한 여러 전문가의 전망은 모두 다르다. 부동산 시장에 영향을 주는 요소로 수요공급 문제, 경제 상황, 이민과 인구 유입, 부동산 규제 같은 법문제, 정치 및 정책 등 복잡다단하다. 하지만 지난 1년 동안의 부동산 동향을 먼저 짚어보고 그 트렌드를 반추해 보면 이 헷갈리는 부동산 시장 동향에 대한 안목이 생길 수 있다.

첫째, 이자율 상승에도 가격 상승이 멈추지 않는 한해였다. 가주부동산협회(CAR) 자료에 의하면 LA 지역의 경우 10월 현재 주택 평균가격이 지난해 대비 5.9% 상승했다. 비록 주택 판매 수는 지난해에 비해 6% 줄었지만, 매물 부족으로 주택 가격이 계속 상승했다. 이자율이 지난해 대비 약 1% 상승했음에도 밀레니얼세대의 주택 구입이 주택 가격상승에 한몫을 했다. 내년에는 이자율이 더 올라갈 것으로 예상되며 주택 매물도 늘어날 것이나 가격은 계속해서 몇 년 오를 것으로 예상되는 대목이다.

둘째, 부동산 시장의 불확실성이 점점 커지고 있다. 그동안 4%의 낮은 실업률과 3.5% 이상의 GDP 성장률로 경제가 활황이었다. 주가는 하루가 멀다고 기록을 경신했다. 하지만 1년 넘게 지속하는 중국과의 무역 전쟁으로 경제가 피로감을 느끼고 있고 개발도상국의 금융 위기가 도처에 지뢰밭처럼 있다. 만약 내년에 금리 인상이 가파르게 오르면 개발도상국들의 경제에 큰 주름살이 되고 여차하면 금융위기로 이어질 가능성이 있다. 하지만, 이런 미국 경제와 세계 경제의 불확실성이 부동산 시장에는 순차적이고 제한적으로 영향을 끼치기 때문에 2020년 또는 2022년까지 부동산 시장이 계속해서 성장할 것이라고 대부분 경제학자들은 내다보고 있다.

셋째, 부동산 투자자들에게는 큰 기회였던 한해였다. 반면 가격이 너무 올라서 처음 내 집 장만을 해야 하는 바이어에게는 큰 도전이기도 했다. 가파르게 올라가는 가격과 인컴 상승 비율 격차가 너무 커서 주택 구입에 어려움이 컸다. 주택구입지수( Housing Affordability Index)는 올 들어 7월까지 계속 내리막이었다. 하지만, 투자자들에게는 기회가 많았던 한해였다. 특히 LA카운티 지역의 부족한 매물과 높은 수요로 인해 기존 노후화된 주택을 개발하는 콘도 프로젝트가 절정에 달했다.

넷째, 상업용 부동산은 큰 변화없이 공실률이 낮게 유지됐다. 아파트의 경우 수요와 공급이 맞아 떨어져 안정되면서 가격은 소폭 상승에 그쳤다. 리테일의 경우 대형 쇼핑센터의 공실률이 올라가면서 해당 지역의 수요에 따라 리모델링이 진행되고 있다. 특히 큰 공간을 차지하는 앵커 테넌트가 떠남에 따라 흉물로 변한 대형 쇼핑센터의 리컨스럭션이 점점 늘어나는 추세이다. 그만큼 대형 쇼핑센터의 투자 선호도가 떨어져 감을 알 수 있다.
'현재는 미래의 과거'란 말이 있다. 현재를 잘 보면 미래를 짐작할 수 있다. 올해 부동산 시장을 좀 더 분석한 다음 2019년을 살피는 안목이 필요한 때이다.

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이상규 / 뉴스타 부동산 발렌시아 명예부회장