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부동산 가치…시장가격은 개인이 정하고 산정은 정부가

시장가치는 전문가에 의해 감정가로 인정
재산세 부과 위한 산정가는 매년 2% 올라

부동산에 대한 가치는 매우 중요하다. 홈오너가 집을 팔 때 리스팅 가격을 정하기 위해 필요하고 정부에서는 세금 부과를 위해서 가치를 알고 싶어한다.

일반적으로 부동산 가치는 시장 가치와 산정 가치로 구분이 된다. 두 가치의 차이점은 누가 가치를 정하느냐에 따라 달라진다.

◆시장 가치(Market Value)

시장 가치라는 것은 홈오너가 자신의 집을 마켓에 내 놓았을 때 바이어가 구입할 수 있는 수준의 가치를 말한다.



단독주택이 매물로 나왔다고 치자. 방이나 화장실 개수와 면적이 똑같고 같은 해에 지어진 주택의 최근 거래 가격이 100만달러라면 매물로 나온 주택의 시장 가치는 100만달러가 된다.

이 가격은 시장 가치에 아주 근접한 수준이지만 서류상으로 정확히 계산된 것은 아니다. 단순히 옆집이 100만달러에 팔렸다고 해서 다른 집도 100만달러의 가치를 갖고 있는 것은 아니다.

바이어에게 돈을 빌려주는 모기지 렌더도 이웃집의 팔린 기록만을 보고서 가치를 결정하는 것은 아니다.

겉모습이 100% 똑같이 생긴 주택이라고 해도 홈오너가 살면서 집 내부에 대해서 리모델링을 했다면 집 가치가 변하기 때문이다. 또한 미국은 같은 시라고 해도 길 하나 사이로 집값에 차이가 날 수 있으므로 보다 정확한 검증을 받아야 된다.

그래서 시장 가치가 제대로 인정 받으려면 감정을 받아야 한다. 다시말해 시장 가치는 부동산 에이전트나 일반인들도 추정할 수 있지만 법적으로 인정받기 위해서는 감정사에 의해 가격 검토를 받아야 된다는 것이다.

대부분의 모기지 렌더들은 융자 신청이 들어오면 전문 감정사를 내 보낸다.

감정사들은 주변에서 팔린 기록을 기본 자료로 사용하면서 해당 주택의 가치를 평가하게 된다.

평가 기준으로는 방과 화장실 개수, 건축 연도, 대지 면적, 건물 면적, 부엌이나 화장실의 리모델링 여부, 뷰, 수영장과 같은 주택의 부대 시설물 여부 등을 검토해서 감정가를 산출하게 된다.

이런 절차를 거쳐서 평가된 가치가 바로 주택의 공식적인 시장 가치가 되는 것이다.

◆산정 가치(Assessed Value)

시장 가치를 개인이나 모기지 은행 등 사적인 기관에서 결정한 것이라면 산정 가치는 공적인 기관에서 정하는 가치라고 생각하면 된다.

평가 가치라고도 불리우는 산정 가치는 로컬 카운티 정부의 재산세 산정국에서 결정하는 가치다. 산정 가치가 나와야 매년 재산세가 결정되기 때문이다.

가주의 경우 바이어가 집을 사게 되면 구입가격의 1%가 기본 재산세로 책정된다. 그리고 구입가격이 바로 그 해의 산정 가치가 된다. 주택 구입 이후 다음해의 재산세는 주민발의안 13에 의해서 집값이 매년 얼마나 상승했는지에 관계 없이 무조건 2%를 올리게 되어 있다.

예를 들어 2018년에 바이어가 주택 한 채를 100만달러에 구입했다고 가정하자. 그럼 이 집에 대한 산정 가치는 100만달러가 된다. 그리고 다음해인 2019년도의 산정 가치는 102만달러가 된다.

10년이 지나서 100만달러를 주고 산 주택이 시장 가치상 200만달러가 되도 산정 가치는 지난 10년간 매년 2%씩만 오르게 되어 있다.

하지만 100만달러에 구입한 주택을 1년이 지나서 150만달러에 팔았다면 새로 구입한 바이어에게 부과되는 재산세는 150만달러를 산정 가치로 해서 계산을 하도록 되어 있다.

즉 부동산 구입 후 첫 해의 산정 가치는 실제로 셀러와 바이어가 주고 받은 가격이 되는 것이다. 그리고 매년 재산세를 결정하기 위한 산정 가치는 2%씩만 오르게 된다.

그러나 단순히 부부간에 소유권을 양도하는 경우에는 산정 가치는 변하지 않는다. 가족간에 일어나는 소유권 변경은 산정 가치와는 무관하다고 보면 된다.

산정 가치는 양도세 등 세금 부과를 위한 한국의 기준 시가와 비슷하고 시장 가치는 실거래가와 의미가 유사하다.


박원득 객원기자



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