트럼프 세법 개정, 워싱턴 지역 주택 가격 내리나

모지기이자공제 축소로 주택 구입 유인 줄어
495벨트웨이 안쪽 권역 하락율 최고 6% 예상돼

올해부터 연방소득세 개정 세법이 적용되면서 워싱턴 지역 주택 가격이 하락할 지 여부에 관심이 쏠리고 있다.

이전에는 주택 구입시 100만 달러 이하 모기지에 대한 이자 납부액을 세금에서 공제했으나 앞으로는 75만 달러 이하 모기지만 적용된다. 반면 연방소득세 과세대상소득에서 일괄공제할 수 있는 표준공제액이 두 배로 올라 과세 가구당 2만4천달러(부부합산 기준)에 이르면서 주택구입을 통해 모기지 이자공제 혜택을 얻을 필요가 줄어들게 됐다.

주식가격이 현재가치 뿐만 아니라 미래가치까지 포함하고 있듯이, 주택가격에도 모기지 이자공제를 통한 절세 금액이 반영돼 있다고 할 수 있다. 하지만 주택구입을 통한 모기지 이자 공제를 받는 것과 표준공제 사이에 합리적인 소비자 선택이 이뤄질 경우 주택 구입 매력이 현저하게 떨어지고 수요 감소로 인한 주택 가격 하락 압력을 받을 수 있다.

주정부와 카운티정부의 주택 재산세도 소득세 공제 대상이었으나 앞으로는 1만 달러 한도를 적용받게 돼, 이 또한 악재로 작용하게 된다. 특히 주택 위기 이후 가파른 주택가격 상승으로 투자효과까지 거뒀던 기존 주택 소유주와 비교해 최근 주택 구입자와 미래의 바이어가 상대적으로 적은 투자혜택을 얻을 것까지 감안할 경우 의외로 상당한 투자심리 위축 효과를 불러올 수도 있다.

지난 주택 위기 이후 주택 가격이 전국적으로 40%, 워싱턴D.C.의 경우 100%, 버지니아 페어팩스 카운티의 경우 60%가 넘게 상승했다. 융자가 깐깐해져 소득조건과 부채조건 등을 충족시키지 못할 경우 주택 구입이 불가능하고 주택 공급이 여의치 않으면서 주택 가격 고공행진이 이어져 왔다.

주택 가격이 많이 올랐음에도 주택 렌트비 상승률이 훨씬 높기 때문에 워싱턴 메트로 지역의 경우 아직도 렌트보다 구입이 유리하다는 함수 값이 도출된다. 주택구입은 사실상 미국 중산층의 거의 유일한 장기 투자전략이기도 하다.

워싱턴 메트로 지역 주택 소유율 66%가 말하듯이 주택시장은 중산층이 주도한다. 주식보유 가구 비율은 45%이지만 의미있는 정보와 투자금을 바탕으로 의미있는 수익률을 올리는 가구는 전체 가구의 10%에 불과하다. 주식은 주로 고소득층, 주택은 중산층의 주된 투자전략인 셈인데, 주택 구입과 투자는 주식을 능가하는 수익을 가져다줬다.

워싱턴D.C. 주택은 최근 6년 사이에 평균적으로 100%가 올라 주택 가격의 절반이 에쿼티로 쌓여있다. 이는 평균 주식 가격 상승률 54%를 능가하는 것이다. 100만 달러 모기지 한도 때문에 주택을 거주 및 투자의 수단으로 고려했던 바이어와 최근 구입자에게도 상당한 타격이 될 수밖에 없다.

이번 개정 세법은 모기지 이자율을 급격히 올려 주택 구입 수요를 상당히 냉각시켜 주택 가격 하락을 이끌 가능성도 크다. 개인은 물론 기업에 대한 대대적인 감세로 인해 전세계 투자자금이 일시적으로 미국에 몰려 들어 올 상반기 미국 경제는 뜨겁게 달아오를 기세다.

경기가 조기에 과열될 경우 미국의 중앙은행인 연방준비제도이사회 FRB는 경기를 식히기 위해 기준금리를 급격히 올려 시중자금을 회수하게 되고, 연방정부채권 가격의 급등으로 모기지 이자율 또한 빠르게 상승하게 된다.

경제분석기관 무디스 애널리스틱의 마트 잔디 수석연구원은 이같은 효과만으로 2019년 6월부터 12월까지 주택 가격이 4% 정도 하락할 수 있다고 전망했다. 모기지 75만달러와 재산세 1만달러 제한규정 탓에 고급주택이 중소형주택보다 훨씬 가파른 하락세를 경험할 수 있다. 고급주택 구입자의 상당수는 개별공제를 통해 모기지 이자공제와 제산세 공제 혜택을 충분히 누려왔으나 그 유인이 큰 폭으로 감소하기 때문이다.

따라서 워싱턴 메트로 지역 중 주택 가격이 비교적 높은 495벨트웨이 안쪽 지역의 주택 하락폭은 5-6%에 달할 수 있다. 최근 수년 동안 계속 상승했던 주택 가격이 급격히 하락하면 주택위기가 발생할 수 있다. 지난 주택위기는 서브프라임 모기지 사태로 대표되지만, 주택가격 하락이 원인을 제공했다.

페이 매이와 프레디 맥은 주택 모기지 보증기관으로 지난 주택위기 과정에서 무수히 많은 연체와 차압 사태로 인해 연방정부로부터 수천억 달러 규모의 구제금융을 받아야 했다. 상당수의 전문가들은 세법 개정이 향후 주택가격 하락과 국책모기지기관 구제금융 사태의 방아쇠 역할을 할 것이라고 밝혔다.

부동산개발업자 출신인 도널드 트럼프 대통령은 건설업자를 위한 각종 세제혜택까지 준비해뒀기 때문에 신규주택 공급이 큰 폭으로 증가할 것으로 보인다. 2017년 한해 신규주택 공급량은 120만채로, 지난 2011년의 두배에 달하지만 인구증가율에 걸맞는 적정주택공급량 170만채에는 미치지 못한다.

워싱턴 메트로 지역도 적정주택 공급량 대비 실제주택 공급량 비율은 70% 정도에 불과하다.

주택공급이 증가할 경우에도 주택가격은 필히 하락할 수밖에 없다. 경기 상승 속도가 주택 가격 하락을 제어할 것으로 보이지만, 전반적으로 주택가격 하락국면을 막지는 못할 것으로 보인다.

전문가들은 주택 가격이 하락하더라도 주택 판매 시장은 오히려 상승할 것으로 예상하고 있다. 더 많은 바이어들이 시장에 참여할 수 있기 때문이다.

김옥채 객원기자




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