[부동산 Q & A] 차압·파산신청 후 3년 지나면…FHA로 주택구입 융자 가능

Q: 2006년에 주택을 구입했다 경제 사정이 어려워지면서 모기지 페이먼트를 제대로 못해 2009년에 결국 주택이 차압됐습니다. 차압된 후 7년이 지나면 다시 주택 구입을 위한 융자를 받을 수 있다고 하는데 실제로 그런지 알고 싶습니다.

A: 부동산 거품이 붕괴된 이후 주택 가격이 급락하면서 이런저런 이유로 주택을 빼앗기거나 포기한 한인들이 많다. 어떤 주택소유주는 집값이 너무 떨어지자 숏세일로 주택을 넘기기도 했고, 어떤 소유주는 실직 혹은 급여 삭감으로 모기지 페이먼트를 못해 주택이 차압됐으며, 운영하는 비즈니스의 어려움으로 파산하는 소유주도 많았다.

이처럼 숏세일을 하거나 주택이 차압되면 다시 주택 융자를 받기는 어렵다. 일단 일정 기간 동안은 주택구입용 융자가 불가능해지며 일정 기간이 지나더라도 크레딧 회복이 쉽지 않아 융자받기가 힘든 경우도 많다. 다만 숏세일이나 차압 후 크레딧 회복을 위해 노력했다면 일정 기간이 지나면 다시 주택구입이 가능하다.

▶숏세일 = 일반적으로 숏세일하고 2년이 지나면 주택구입용 융자가 가능하다. 이 경우는 일반 융자와 조건이 비슷하다. 20% 이상 다운페이먼트를 하고 융자은행이 제시하는 조건에 맞아야 한다. 숏세일하고 3년이 지나면 90%까지 융자가 가능하다.

FHA 융자는 숏세일 후 3년이 지나면 가능하다고 보면 된다. 숏세일 기간동안 모기지가 늦은 기록이 없다면 2년 후에도 융자가 가능하다는 조항이 있지만 숏세일을 진행하면서 모기지를 늦지 않은 경우가 거의 없으므로 FHA융자는 숏세일 후 3년 이상 지나야 된다고 생각하면 된다. FHA융자의 장점은 숏세일 후 3년이 지나면 일반적인 경우와 동일하게 3.5%만 다운페이하고 나머지는 모두 융자를 받을 수 있다.

▶차압 = 차압 후 일반융자는 7년후에 융자가 가능하다. 이 경우는 일반융자와 조건이 거의 동일하다. 하지만 FHA융자의 경우 주택압류 후 3년이 지나면 융자가 가능하다.

▶파산 = 파산을 신청했다면 일반융자의 경우 보통 7년이 지나야 다시 융자가 가능하다. 물론 융자은행이 요구하는 조건을 맞춰야한다는 단서가 붙는다. 하지만 최근 들어서 챕터7의 경우 4년만 지나도 일반융자가 가능한 은행들이 생겨났다. 따라서 파산신청 후 일반융자로 융자받기를 원한다면 먼저 가능한 은행을 찾아보는 것이 현명하다.

FHA융자의 경우에는 파산신청에 모기지가 포함되어 있지 않았을 시 2년이 지나면 융자가 가능하고, 파산신청 시 모기지가 포함되었다면 3년이 지나야 융자를 받을 수 있다. 다만, 채무대비 소득비율(DTI)은 55%로 일반 모기지 렌더를 이용할 때 보다 5~10%가 높다.