HOA 소송 때문에…콘도 융자 줄줄이 깨진다

크레딧 점수·소득 등 괜찮은데도 낭패
에스크로 취소 일쑤…재산권 행사 못해

#. 다운타운 콘도에 거주하면서 재융자를 추진하던 30대 직장인 김모씨. 이자율을 낮춤으로써 페이먼트를 줄여보려 했던 김씨는 재융자 마무리 단계에서 뜻밖의 거절을 당했다. 신용 점수나 소득 수준 등에 전혀 문제가 없었던 김씨가 거절 당한 이유는 바로 HOA(Home Owner's Association)와 콘도 개발업체 간의 소송이다. 김씨는 감정비 수백 달러 날린 것도 아까웠지만 무엇보다 소송이 마무리될 때까지 재융자를 못 받는다는 융자기관의 설명에 막막해졌다. 합의로 끝나면 몇 개월도 안 걸릴 수 있지만 그렇지 않으면 1년 이상도 걸릴 수 있는 것이 소송이기 때문이다.

낮은 모기지 이자율에 재융자를 추진하거나 매매를 준비중인 콘도 주인들이 HOA 소송이라는 뜻밖의 악재로 낭패에 빠지는 경우가 많아 각별한 주의가 요구된다.

부동산 업계에 따르면 최근 들어 HOA 관련 소송이 증가하면서 콘도 매매나 재융자시 '세대주와 HOA 소송', 'HOA와 개발업체 소송' 등 HOA 문제로 에스크로가 취소되는 경우가 증가하고 있다.

실제로 LA한인타운에서도 윌셔길의 한 콘도가 HOA 문제로 정상적인 융자가 제대로 이뤄지지 않고 있는 것으로 알려졌으며, LA다운타운의 콘도 서너곳도 HOA 문제로 주민들이 어려움을 겪고 있다. 부동산 업계에서는 콘도 10개중 3개꼴로 HOA 관련 소송에 휘말려 있는 것으로 추정하고 있을 정도다.

소송 내용은 다양하다. 세대주와 HOA 소송은 건물에 물이 새거나 곰팡이가 생겼거나 등의 문제로 세대주들이 HOA를 소송하는 경우다. HOA와 개발업체간 소송은 건물 구조 문제가 대부분이다. 이를테면, 건물 구조에 심각한 결함이 발견됐거나 보수가 필요하지만 개발업체가 책임을 회피해서 소송으로 연결되는 경우가 많다.

문제는 이러한 소송이 벌어지면 정작 세대주들의 재산 권리에 심각한 침해가 생기게 된다.

한 융자기관 관계자는 "콘도를 구입하거나 재융자를 하려고 융자 신청시 HOA 관련 소송을 확인하는 항목이 있다. 소송 중이면 HOA로부터 그 내용을 정확히 파악할 수 있는 서류를 받는다"며 "콘도 10개 가운데 3개는 소송에 휘말려 있다고 보면 될 정도로 요즘은 HOA 관련 소송이 많다"고 설명했다.

특히, 관리비가 비싸거나 규모가 큰 콘도일수록 HOA 관련 소송에 휘말리는 경우가 많다. 관리비가 비싼 곳은 아무래도 주인들의 기대치가 높고, 또 변호사 입장에서도 콘도 규모가 크거나 관리비가 비싼 곳이 더 높은 수임료를 받는데 유리하기 때문이다.

한 융자 브로커는 "물론 소송이 걸렸다고 무조건 융자가 거절되는 것은 아니다. 소음 문제 등 단순한 이슈는 그냥 넘어갈 수 있다. 하지만, 대부분의 융자기관들은 일단 HOA가 소송에 휘말려 있으면 융자하기를 꺼린다"며 "이것이 콘도의 최대 단점 가운데 하나다. 따라서 콘도를 사려고 하는 바이어나 재융자를 하려는 세대주는 융자를 신청하기 전 소송이 진행되고 있는지를 확인하는 것이 시간과 돈을 아낄 수 있는 지름길이다"고 설명했다.

더욱 큰 문제는 소송이 언제 끝날지 기약이 없다는 것이다. 최악의 경우 융자 시기를 놓치고 집을 팔 기회도 잃어버리게 되는 것이다.

정 앤 라이컨스 로펌의 정찬용 변호사는 "단독주택은 그 주택의 주인이 한명이지만 유닛으로 나눠진 콘도는 여러 주인들이 있다. 소송 당사자가 아닌 경우에는 융자 거절이 억울할 수 밖에 없다"며 "때로는 소송이 수년 걸릴 수도 있다"고 설명했다.

박상우 기자