크레딧 없고 소득없는 62세 이상 은퇴자도 융자가능

리버스 모기지는 62세 이상 은퇴자들의 노후 생활을 보장하기 위해 연방정부(FHA)에서 보증하는 융자 프로그램이다.

리버스 모기지는 페이먼트를 내는 것이 아니라 반대로 받도록 하는 금융 상품이다. 사실 일정한 소득이 없는 은퇴자들이 융자를 받을 방법은 사실상 없다. 현재 일반 모기지융자는 담보물의 가치보다는 소득을 중시하기 때문인데 이 소득 기준을 맞추기가 어렵기 때문이다.

일반 주택융자에서는 대출을 받을 때 소득과 크레딧 점수가 매우 중요하지만 리버스 모기지는 대출이 아니라 본인의 자산을 빼쓰는 것이기에 소득과 크레딧 점수를 거의 고려하지 않는다. 현재 주택 융자에서 거의 유일하게 소득과 크레딧 점수를 고려하지 않는 융자 상품이 바로 리버스 모기지이다.

리버스 모기지를 받을수 있는 조건(eligibility)중에서 가장 중요한 것은 신청자의 연령이다. 만62세 혹은 그 이상이어야 한다. 부부중 배우자 한명이 62세 이하일 경우도 가능하다. 리버스 모기지는 소득에 관계 이릍 통해 은퇴 생활자들은 현금을 손에 쥐고 꼭 필요한 비용 지출을 할수 있게 해준다. 그 용도는 급작스런 수술 비용이나 기본 생활비, 각종 빛 청산과 같이 필수적이면서 긴급한 경우가 우선 꼽힌다. 리버스 모기지의 본래 취지의 용도이다. 이 외에도 자녀들의 학자금이나 사업자금, 리모델링 비용 등으로 지출 가능하다. 일반적으로 융자 상품은 융자 목적을 밝혀야 하지만 리버스 모기지는 이 또한 필요없다.

리버스 모기지의 자격 조건을 살펴본다. 리버스 모기지를 받을수 있는 조건(eligibility)중에서 가장 중요한 것은 신청자의 연령이다. 만62세 혹은 그 이상이어야 한다. 부부중 배우자 한명이 62세 이하일 경우도 가능하다.

그 다음으로는 담보물의 가치이다. 주택 융자금을 완납한 상태(Free & Clear)는 물론이며 융자 잔액이 남아 있더라도 리버스 모기지는 가능하다. 그러나 그 잔액이 너무 많을 경우에는 불가하거나 인출 금액이 적을 수 있다. 담보물의 가치중 또 다른 기준은 주택의 안전성이다. 기초나 지붕에 심각한 결함이 있어 인스펙션에서 지적될 경우 리버스 모기지를 받을 수 없는 경우도 있다. 주택 종류에도 약간의 제약이 있다.

1~4유닛까지 가능해 하우스의 경우 기존 모기지와 조건이 동일하지만 콘도는 FHA에서 승인된 경우만 가능하다. 리버스 모기지는 연방정부 FHA에서 관리하기에 FHA 모기지와 조건이 매우 흡사하다고 생각하면 편리하다.

리버스 모기지를 받은 이후에 유지해야 하는 조건도 있다. 모든 주택융자와 마찬가지로 재산세와 주택 보험료는 지불해야 한다. 신청자가 선택할 경우 재산세와 주택 보험료를 공제하고 리버스 모기지 페이먼트를 지급할 수도 있다. 리버스 모기지를 받은 이후에도 집에 거주(Primary residence)해야 한다. 아예 이사를 가거나 렌트를 줄 경우는 담보물이 바뀌므로 당연히 리버스 모기지는 중도 해지된다.
연령 제한에 대해서는 많이 알고 있는데 반해서 리버스 모기지의 신청할 수있는 한도 금액에 대해서는 잘 알려져 있지 않아 많은 질문을 받고 있다.

최대 주택가격은 62만5천달러까지만 인정한다. FHA 융자와 동일한 조건이다. 이후 인출 가능 금액은 연령이 높을수록 늘어나게 된다. 대략적으로 쉽게 계산하는 방법은 주택 감정가격에서 45~70%에 해당된다고 보면 된다. 이 제한금액은 매년 연방정부에서 발표하는 지표에 따라 달라지는데 올해는 62세부터 80세 까지를 기준으로 한다면 52~62%이다.

예를 들어 62세 신청자가 50만불 짜리 집을 갖고 있으면서 모기지 융자금 잔액이 5만불 남아 있다면 일단 최대 인출 가능금액(MCA)은 52%인 26만불이 된다. 그러나 26만불이 손에 쥐게 되는 최종 인출금(NPL)은 아니다. 여기에서 기존 모기지 잔금 5만불과 수수료를 공제한 금액이 된다. 신청자가 80세라면 26만불이 아니라 31만불까지 최대 인출금액이 늘어나게 된다.

리버스 모기지 상품 종류는 올해부터 하나의 구조로 통일됐다. 융자 승인후 12개월내 60%를 인출할 수 있으며 나머지 40%는 일단 라인 오브 크레딧으로 설정된다. 다만 인출금의 지급 방식은 몇가지가 있다. 평생 지급(Tenure), 특정기간 지급(Term), 라인오브 크레딧(LOC)가 있다.

이외에도 2011년도 부터 주택을 구입하면서 곧바로 리버스 모기지를 일으키는 ‘주택구입 리버스 모기지’(HECM for Purchase)도 선보였다. 융자를 두번 받아야 하는 절차를 간소화 시켜 비용이 절감되는 효과가 있다. 주요 용도는 원래 살고 있는 집을 팔고 작은 집을 구입해 이사를 가면서 페이먼트 없이 살면서 현금도 확보하는 방법이다.

먼저 집을 판 금액에서 다운페이를 일부하고 나머지를 리버스 모기지로 지불해 페이먼트를 제로로 만드는 방법이다. 현재 주류 사회에서는 은퇴 생활자들이 집을 다운사이징 하는 경향이 있어서 큰 호응을 받고 있다.

매튜 남
SNA 파이낸셜 대표 / 연방 리버스모기지 협회 정회원
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